Cassazione Civile, Ordinanza n. 20529/2024 del 24/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da due prenotazioni, risalenti al 1994-1995, di alloggi in corso di costruzione in un intervento di edilizia cooperativa. Gli acquirenti avevano versato gran parte del prezzo, ma non avevano ottenuto l’assegnazione in proprietà superficiaria degli alloggi né il frazionamento del mutuo. Avevano quindi convenuto in giudizio cooperativa, banca mutuante e comune, chiedendo il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. della proprietà superficiaria degli immobili, al prezzo pattuito e liberi da ipoteche, oltre alla declaratoria di nullità dell’iscrizione ipotecaria. Il Tribunale aveva rigettato la domanda di trasferimento coattivo e quella di nullità dell’ipoteca, accogliendo invece la sola domanda subordinata di restituzione delle somme versate. In appello, la Corte territoriale aveva ritenuto che la statuizione di rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. non fosse stata specificamente impugnata, con formazione del giudicato su quel capo; aveva inoltre ritenuto valida l’ipoteca, osservando che essa era stata iscritta sul diritto di superficie già spettante alla cooperativa e che l’ipoteca si estendeva alle costruzioni realizzate. Con il primo motivo il ricorrente denunciava violazione dell’art. 112 c.p.c., sostenendo che in appello la questione centrale fosse stata proprio la validità dell’ipoteca e che egli avesse comunque chiesto il trasferimento del diritto di superficie con esclusione dei pesi. Con il secondo motivo denunciava violazione degli artt. 2811, 2823 e 2826 c.c., sostenendo che un’ipoteca su beni da costruire non potesse essere iscritta sul terreno o sul diritto di superficie relativo a un terreno nudo, essendo necessaria l’esistenza del fabbricato o quantomeno di un principio di costruzione. La Corte di cassazione ha ritenuto entrambi i motivi inammissibili: il primo perché non colpiva la ratio decidendi, fondata non sulla mancata contestazione della validità dell’ipoteca ma sull’omessa impugnazione del capo di sentenza che aveva rigettato la domanda ex art. 2932 c.c., divenuto così irrevocabile; il secondo perché, oltre a non colpire tale ratio, presupponeva un fatto non accertato in sentenza e non autosufficientemente indicato, mentre la motivazione impugnata si fondava sulla validità dell’ipoteca costituita sul diritto di superficie e sulla sua estensione alle costruzioni successivamente edificate.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione. Ha confermato, per quanto rileva, la soluzione della Corte d’appello secondo cui era ormai passato in giudicato il capo di sentenza che aveva rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., e comunque le censure non scalfivano la ratio decidendi della pronuncia impugnata. Conseguentemente ha posto le spese del giudizio di legittimità a carico del ricorrente, liquidandole in favore dei controricorrenti, e ha dato atto della debenza dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come norma sulla esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto; la domanda ex art. 2932 c.c. era stata rigettata e quel capo non era stato specificamente impugnato, con conseguente giudicato

• art. 112 c.p.c.

  invocato per lamentare omessa pronuncia; la Corte esclude la violazione perché la censura non coglie la reale ratio decidendi della sentenza d'appello

• art. 2811 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello e valorizzato per affermare che l'ipoteca regolarmente iscritta si estende automaticamente alle costruzioni edificate sull'immobile ipotecato

• art. 2816 c.c.

  evocato come base della possibilità di iscrivere ipoteca sul diritto di superficie

• art. 2823 c.c.

  invocato dal ricorrente per sostenere che l'ipoteca su cosa futura sarebbe iscrittibile solo quando la cosa sia venuta a esistenza; la Corte non accoglie la censura perché non pertinente alla ratio

• art. 2826 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per l'iscrizione ipotecaria dei fabbricati in corso di costruzione sul terreno su cui insistono; la censura del ricorrente è ritenuta non decisiva

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la censura è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata, ma si limita a contestare profili diversi o secondari della motivazione.
• L'omessa specifica impugnazione di un capo autonomo della sentenza di primo grado determina la formazione del giudicato interno su quel capo, precludendone la riesame in appello e in cassazione.
• La deduzione di violazione dell'art. 112 c.p.c. richiede che il ricorrente dimostri un effettivo scostamento tra domanda/mezzo di gravame e decisione, non essendo sufficiente allegare una lettura alternativa delle difese svolte.
• In tema di ipoteca, quando il titolo e la situazione giuridica sottostante riguardano il diritto di superficie, la garanzia può essere validamente iscritta su tale diritto e, secondo la motivazione accolta dalla Corte territoriale, estendersi alle costruzioni successivamente realizzate sull'immobile ipotecato.
• Nel ricorso per cassazione, il motivo che presuppone un fatto non accertato nella sentenza impugnata, senza indicare specificamente da quali atti esso risulti, è inidoneo a superare il vaglio di ammissibilità per difetto di autosufficienza.

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