Cassazione Civile, Ordinanza n. 11242/2025 del 29/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un incarico di mediazione immobiliare conferito in via esclusiva per la vendita di un immobile, con decorrenza dal 1 ottobre 2013 e scadenza al 30 giugno 2014. Il promittente venditore revocò l'incarico il 3 febbraio 2014, sostenendo che l'agente non avesse rispettato l'accordo perché la vendita non era stata pubblicizzata tramite la rete REMAX ma solo su un portale immobiliare online. Il mediatore chiese il pagamento della penale per l'illegittima risoluzione anticipata del rapporto e, in subordine, il rimborso delle spese di inserzione. In primo grado la domanda fu rigettata, ritenendosi validamente concluso il contratto, fondata l'eccezione di inadempimento e infondate le eccezioni di nullità e annullabilità. In appello, invece, la decisione fu riformata integralmente e il venditore fu condannato alla penale e alla restituzione di quanto pagato in esecuzione della sentenza di primo grado. Il ricorso per cassazione lamentava: 1) violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., per avere escluso il grave inadempimento del mediatore nonostante l'uso del modulo intestato REMAX; 2) violazione degli artt. 1321 e ss. c.c., per avere qualificato come mero motivo e non come contenuto/causa del contratto l'interesse del venditore alla pubblicizzazione attraverso la rete REMAX, con conseguente dedotta nullità del contratto per difetto di causa; 3) violazione degli artt. 116 e 132, n. 4, c.p.c. e nullità della sentenza per motivazione apparente/perplessa e per illogica valutazione delle prove testimoniali.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili tutti e tre i motivi. Ha osservato che le censure, pur formalmente prospettate come violazioni di legge, miravano in realtà a una nuova valutazione del merito e delle prove, già compiuta dalla Corte d'appello. Quest'ultima aveva accertato che il mediatore si era effettivamente adoperato per la vendita, pubblicando l'annuncio su Immobiliare.it e accompagnando tre potenziali acquirenti, e aveva escluso che dalle risultanze contrattuali e probatorie emergesse un obbligo di utilizzare la rete REMAX come prestazione dedotta in contratto. La Suprema Corte ha ribadito che l'interpretazione del contratto e la valutazione delle prove sono riservate al giudice di merito e sono sindacabili solo nei limiti del vizio motivazionale tipizzato, qui non sussistente. Conseguentemente, il ricorso è stato rigettato; il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione e viene dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  indicato come rito introduttivo del giudizio di primo grado promosso dal mediatore

• art. 1453 c.c.

  invocato per sostenere la grave inadempienza della controparte e la risoluzione del rapporto

• art. 1455 c.c.

  richiamato in relazione alla gravità dell'inadempimento

• artt. 1321 e ss. c.c.

  richiamati per censurare la qualificazione del contenuto/causa del contratto di mediazione

• art. 116 c.p.c.

  invocato per contestare la valutazione delle prove da parte del giudice di merito

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale parametro della motivazione della sentenza

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  base formale delle censure per violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  invocato per dedurre nullità della sentenza per motivazione apparente

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  indicato dalla Corte come unico vizio idoneo a censurare l'omesso esame di fatti storici decisivi

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito delle memorie illustrative in prossimità della camera di consiglio

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115 del 2002

  applicato per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115 del 2002

  richiamato come parametro per la misura dell'ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• La qualificazione di una specifica modalità di pubblicizzazione o promozione come obbligazione contrattuale richiede una prova puntuale della sua inclusione nel contenuto negoziale; il mero uso di moduli o intestazioni riferite a una rete commerciale non basta, da solo, a dimostrare l'assunzione di tale impegno.
• Se il giudice di merito accerta, sulla base delle prove raccolte, che il professionista ha adempiuto alle obbligazioni di mediazione e che manca la prova dell'obbligo specifico asseritamente violato, la censura di inadempimento non può essere rianimata in cassazione come pretesa violazione di legge.
• L'interpretazione del contratto e la valutazione del materiale probatorio appartengono al giudice di merito; in sede di legittimità è consentita solo la denuncia di una violazione dei canoni ermeneutici, di una motivazione apparente o dell'omesso esame di fatti decisivi, non una diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• La doglianza che miri in realtà a ottenere una nuova valutazione del merito, pur formulata sotto veste di violazione di legge o di vizio motivazionale, è inammissibile in cassazione.
• Una rete di vendita o di diffusione dell'annuncio può costituire, al più, un motivo soggettivo della contrattazione, ma non integra di per sé la causa del contratto né una prestazione contrattuale, in assenza di specifica pattuizione provata.

Come è indicizzato