Cassazione Civile, Ordinanza n. 02231/2025 del 30/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una deliberazione assembleare del 20 novembre 2013 con cui il condominio aveva deciso di attivare la pulizia di un giardino inserito nel complesso immobiliare e di porne il costo a carico di tutti i condomini, pur essendo il bene di proprietà esclusiva di alcuni eredi, ma con diritto d’uso riconosciuto agli altri condomini dal regolamento e da atti richiamati. I condomini impugnanti avevano proposto azione ex art. 1137 c.c. contro tale delibera. Il Tribunale, in riforma della decisione di primo grado, ha ritenuto la domanda tardiva perché soggetta al termine di decadenza dell’art. 1137 c.c., qualificando il vizio dedotto come annullabilità e non nullità. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere il Tribunale respinto la domanda sulla base di argomentazioni asseritamente non dedotte né provate dalla controparte; nullità della sentenza per motivazione apparente, contraddittoria o irragionevole ex art. 132 n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c.; violazione degli artt. 1135, 1123 e 1137 c.c. per avere ritenuto che l’assemblea potesse porre a carico di tutti i condomini una spesa relativa a un bene di proprietà privata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la motivazione della sentenza impugnata fosse effettiva e controllabile, quindi non apparente. Ha inoltre affermato che un giardino inserito nel complesso può essere, insieme, di proprietà esclusiva e di utilità comune, con conseguente possibilità di riparto delle spese di pulizia in capo ai partecipanti al condominio in ragione dell’utilità ricevuta. La delibera che approva tale riparto, anche se eventualmente erronea nel concreto, integra un vizio di annullabilità e deve essere impugnata entro il termine dell’art. 1137 c.c.; la questione sulla titolarità del giardino può essere esaminata solo incidentalmente nel giudizio ex art. 1137 c.c. e non produce giudicato sui diritti reali, in mancanza di domanda ex art. 34 c.p.c. La Corte ha inoltre condannato i ricorrenti alle spese del giudizio di cassazione, al pagamento della sanzione pecuniaria ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e ha dato atto dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il Tribunale non è incorso nel vizio denunciato, perché ha deciso sulla base della corretta qualificazione giuridica della domanda e dei fatti rilevanti, senza pronunciare su questioni estranee al thema decidendum.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La sentenza non è stata ritenuta affetta da motivazione apparente, poiché espone argomentazioni idonee a rendere percepibile il percorso logico-giuridico seguito dal giudice di merito.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione del provvedimento impugnato è stata giudicata sufficiente e non meramente assertiva o incomprensibile.

• art. 1135 c.c.

  L’assemblea condominiale può deliberare sulle spese comuni rientranti nelle attribuzioni collegiali, anche quando il bene da cui deriva l’utilità sia di proprietà esclusiva, se esiste una utilità comune per i condomini.

• art. 1123 c.c.

  La partecipazione agli oneri condominiali dipende non solo dalla contitolarità del bene, ma anche dall’utilità che esso reca alle singole unità immobiliari.

• art. 1137 c.c.

  La delibera che approva un riparto di spese ritenuto erroneo in concreto è, di regola, annullabile e va impugnata nel termine di decadenza previsto dalla norma.

• art. 1117 c.c.

  L’accertamento sull’appartenenza o meno di un bene al condominio può essere compiuto solo incidentalmente nel giudizio di impugnazione della delibera, senza giudicato sui diritti reali se non richiesto ex art. 34 c.p.c.

• art. 34 c.p.c.

  Solo una domanda specifica consente di attribuire efficacia di giudicato all’accertamento incidentale sui diritti reali o su questioni pregiudiziali.

• art. 380-bis c.p.c.

  La causa è stata definita con il rito camerale sulla base della proposta di definizione anticipata, ritenuta integralmente condivisibile.

• art. 96 c.p.c.

  La piena conformità della decisione alla proposta ex art. 380-bis è stata valorizzata come indice di colpa grave nella proposizione di un ricorso ritenuto superfluo, con conseguente condanna sanzionatoria.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto integrale del ricorso.

Massime di principio

• In tema di impugnazione delle delibere condominiali, quando si contesta non la modifica in astratto dei criteri legali di riparto ma l’erronea applicazione concreta di tali criteri a spese che l’assemblea ritiene comuni, il vizio è normalmente di annullabilità e l’impugnazione deve essere proposta nel termine di cui all’art. 1137 c.c.
• La partecipazione alle spese condominiali può trovare fondamento nell’utilità che il bene arreca alle singole unità immobiliari, e non solo nella contitolarità del bene; pertanto un bene di proprietà esclusiva può, in concreto, generare oneri comuni se è destinato all’uso o alla utilità dei condomini.
• Nel giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c. l’accertamento sull’esistenza del rapporto di condominialità o sulla titolarità di un bene può essere compiuto solo incidentalmente e non produce giudicato sui diritti reali, salvo domanda specifica ai sensi dell’art. 34 c.p.c.
• La motivazione è apparente solo quando non consenta un effettivo controllo sul ragionamento decisorio; non basta la mera sinteticità della decisione se le ragioni della pronuncia risultano comunque individuabili.
• La proposta di definizione anticipata condivisa integralmente dalla Corte può assumere rilievo ai fini della valutazione di colpa grave nella proposizione del ricorso, con conseguente applicazione delle sanzioni di cui all’art. 96 c.p.c.

Come è indicizzato