Cassazione Civile, Ordinanza n. 05530/2025 del 02/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un giudizio promosso dal condominio per ottenere, ai sensi dell’art. 843 c.c., l’autorizzazione a occupare temporaneamente il lastrico solare di proprietà della vicina al fine di collocare un ponteggio per lavori. La convenuta ha proposto domanda riconvenzionale chiedendo la realizzazione di un giunto di oscillazione tra i fabbricati, in conformità alla normativa antisismica, assumendo che l’edificio del condominio fosse stato costruito in violazione di tali prescrizioni. Il tribunale aveva rigettato la domanda del condominio e accolto la riconvenzionale. La corte d’appello ha confermato l’accoglimento della riconvenzionale e, per quanto rileva, ha ritenuto che il motivo di appello del condominio non avesse validamente devoluto la questione della legittimazione/rappresentanza processuale dell’amministratore e, comunque, ha affermato che i legittimati passivi dell’azione reale proposta dalla convenuta fossero i comproprietari dell’immobile. Il condominio ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione del principio del tantum devolutum quantum appellatum di cui all’art. 342 c.p.c., sostenendo che la corte d’appello avesse erroneamente ravvisato un giudicato interno sulla rappresentanza processuale dell’amministratore ex art. 1131, comma 2, c.c., benché tale questione fosse stata effettivamente riproposta in appello. La resistente ha eccepito l’inammissibilità del ricorso e ha resistito nel merito.

La decisione

La Corte di cassazione respinge il ricorso. Precisa che non era corretto affermare la formazione di un giudicato interno sulla legittimazione/rappresentanza processuale dell’amministratore, poiché la questione era stata effettivamente devoluta con l’appello. Tuttavia, corregge la motivazione della sentenza impugnata ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, c.p.c. e ritiene infondato il motivo, richiamando il principio secondo cui l’amministratore del condominio è legittimato a resistere o agire in ogni tipo di azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condomino nei confronti del condominio in relazione alle parti comuni dello stabile, comprese quelle esterne se adibite all’uso comune. Poiché i muri esterni interessati dal giunto tecnico rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., il ricorso viene rigettato. La Corte condanna il condominio alle spese del giudizio di cassazione e dà atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato; respinge inoltre la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria.

Norme richiamate

• art. 843 c.c.

  richiamato come base della domanda del condominio per l’accesso e l’occupazione temporanea del lastrico solare altrui per eseguire lavori.

• art. 1117 c.c.

  i muri esterni dell’edificio condominiale interessati dal giunto tecnico sono parti comuni.

• art. 1131, comma 2, c.c.

  la questione della rappresentanza processuale dell’amministratore era stata devoluta in appello; la Corte di cassazione esclude che vi fosse giudicato interno sul punto.

• art. 342 c.p.c.

  invocato per il principio del tantum devolutum quantum appellatum; la censura è infondata perché la questione era stata effettivamente proposta in appello.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  il ricorrente ha denunciato un vizio processuale per violazione del principio di devoluzione dell’appello.

• art. 384, ultimo comma, c.p.c.

  la Corte corregge la motivazione della sentenza impugnata pur rigettando il ricorso.

• art. 96, comma 1, c.p.c.

  richiesto dalla parte vittoriosa per lite temeraria; la Corte ne esclude i presupposti.

• art. 100 c.p.c.

  la Corte afferma in astratto l’interesse ad agire del ricorrente ai fini dell’ammissibilità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  dà atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L’amministratore di condominio è legittimato a stare in giudizio, quale rappresentante del condominio, anche nelle azioni reali o possessorie che riguardano le parti comuni dell’edificio, comprese le parti esterne se destinate all’uso comune dei condomini.
• Quando la questione della rappresentanza o legittimazione processuale è stata effettivamente devoluta con l’atto di appello, non può parlarsi di giudicato interno sul punto; l’erronea affermazione del giudicato, però, non comporta accoglimento del ricorso se la decisione è comunque corretta nel risultato.
• Il principio del tantum devolutum quantum appellatum impone di verificare se la specifica questione sia stata realmente proposta in appello; se lo è stata, la censura sul mancato esame non può fondare la cassazione.
• Le parti comuni ex art. 1117 c.c. comprendono anche i muri esterni dell’edificio condominiale, quando siano oggetto di interventi funzionali alla loro utilizzazione o regolarizzazione.

Come è indicizzato