Cassazione Civile, Ordinanza n. 17034/2025 del 25/06/2025

Esito

La controversia

Due soggetti avevano stipulato nel 1997 un contratto preliminare per l’acquisto di più fondi rustici provenienti da una successione testamentaria. Tra i beni vi era un lotto con casa colonica e terreno, oggetto di una controversia petitoria pendente promossa dall’erede di un mezzadro che si assumeva proprietario per usucapione. Nel 1998 le parti avevano poi sottoscritto una scrittura integrativa che, in attesa dell’esito del contenzioso, scorporava dal prezzo complessivo il valore della porzione di immobile controversa. Definito favorevolmente per i promittenti venditori il giudizio petitorio nel 2015, questi avevano invitato gli acquirenti a stipulare il definitivo. Gli acquirenti avevano però chiesto la risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta, sostenendo che il valore attuale del bene fosse sceso sotto la metà del prezzo pattuito. Il Tribunale aveva respinto la domanda; la Corte d’appello aveva confermato, ritenendo non provata una sopravvenienza idonea ad alterare in modo effettivo l’equilibrio dello scambio e osservando l’assenza di eventi straordinari e imprevedibili, pur a fronte di una diminuzione di valore accertata in CTU. In cassazione i ricorrenti deducevano un vizio di motivazione apparente ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., lamentando che la Corte territoriale avesse escluso l’imprevedibilità della diminuzione di valore senza indicare parametri idonei a qualificare tale variazione come normale oscillazione del mercato immobiliare e senza spiegare perché essa rientrasse nel rischio normale del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l’unico motivo. Ha affermato che la Corte d’appello aveva distinto correttamente i due requisiti dell’art. 1467 c.c. — straordinarietà e imprevedibilità dell’evento, da un lato, ed eccessiva onerosità sopravvenuta, dall’altro — dando una motivazione comprensibile e non apparente. In particolare, ha condiviso il rilievo secondo cui gli acquirenti conoscevano già al momento della scrittura integrativa la pendenza del contenzioso e la verosimile durata del giudizio, sicché la diminuzione di valore non poteva dirsi imprevedibile; inoltre ha osservato che non era stata fornita prova di un fatto sopravvenuto capace di alterare in modo effettivo le condizioni dello scambio oltre la normale alea contrattuale. È stato anche richiamato il principio secondo cui l’onere di allegare e provare tali elementi grava sulla parte che chiede la risoluzione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese, a un’ulteriore somma ex art. 96, commi 3 e 4 c.p.c., e al contributo unificato დამატivo ex art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1467 c.c.

  La risoluzione per eccessiva onerosità richiede la sopravvenienza di eventi straordinari e imprevedibili che alterino in modo effettivo l’equilibrio sinallagmatico; non basta una semplice variazione di valore rientrante nella normale alea contrattuale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il vizio di motivazione apparente ricorre solo quando la motivazione, pur esistente graficamente, non consenta di percepire il fondamento della decisione; nel caso esaminato la motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta comprensibile.

• art. 2697 c.c.

  L’onere di provare i fatti costitutivi della domanda di risoluzione per eccessiva onerosità grava sulla parte che la propone, inclusi gli elementi che dimostrino l’alterazione oltre la normale alea del contratto.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata resa nel procedimento accelerato previsto per ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, con definizione conforme alla proposta.

• art. 51, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La partecipazione del Consigliere delegato proponente al collegio non è stata ritenuta causa di incompatibilità alla luce della successiva pronuncia delle Sezioni Unite.

• art. 52 c.p.c.

  La Corte ha escluso l’incompatibilità del magistrato proponente nel procedimento accelerato, richiamando l’orientamento delle Sezioni Unite.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  Poiché il ricorso è stato rigettato in un procedimento accelerato definito in conformità alla proposta, è stata applicata la condanna al pagamento di una somma ulteriore a favore della controparte e di una somma alla Cassa delle Ammende.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• La domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta richiede la prova congiunta di un evento sopravvenuto straordinario e imprevedibile e di una effettiva alterazione dell’equilibrio contrattuale; la sola diminuzione di valore del bene non è sufficiente se rientra nella normale alea dell’operazione.
• L’imprevedibilità va apprezzata in concreto, tenendo conto della conoscenza che le parti avevano della situazione al momento dell’accordo e del rischio specificamente assunto.
• Chi invoca l’art. 1467 c.c. deve allegare e provare i fatti che superano la normale oscillazione del mercato o il rischio ordinario del contratto.
• Non integra motivazione apparente la sentenza che distingua in modo intellegibile i presupposti normativi e spieghi perché, nel caso concreto, essi non risultino integrati.

Come è indicizzato