Cassazione Civile, Ordinanza n. 34923/2025 del 31/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile destinato ad attività di pescheria. La conduttrice, destinataria di intimazione di sfratto per morosità, propose opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c. sostenendo che i locali presentavano difformità urbanistico-edilizie e che ciò le aveva impedito di avviare l’attività commerciale, pur avendo sostenuto spese per l’adeguamento dei locali alla normativa di settore. Il Tribunale rigettò l’opposizione e la Corte d’appello confermò, ritenendo che le difformità risultassero solo da perizia di parte e che, in ogni caso, non avessero impedito il rilascio del certificato di abitabilità. In cassazione la ricorrente articolò tre motivi: 1) violazione degli artt. 668, 426 e 447-bis c.p.c. per non avere il giudice applicato il rito ordinario conseguente al mutamento di rito dopo l’opposizione tardiva; 2) violazione di norme sulle prove, sull’onere probatorio e sui contratti di locazione, oltre a omesso esame di fatti decisivi, per non avere considerato la CTU dell’accertamento tecnico preventivo e altra documentazione che avrebbero dimostrato l’inagibilità del locale; 3) violazione delle norme sulle spese processuali, per avere liquidato compensi professionali asseritamente sproporzionati rispetto al valore indicato della causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché la dedotta violazione processuale non era accompagnata dall’indicazione di un concreto pregiudizio al diritto di difesa o alle difese effettivamente spiegabili; ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo perché, da un lato, era ostacolato dalla doppia conforme e, dall’altro, si risolveva in una rivalutazione del merito e delle prove, senza dimostrare che le difformità avessero reso impossibile l’uso del bene secondo la destinazione pattuita o che il locatore avesse assunto specifici impegni o precluso l’ottenimento dei titoli amministrativi; ha ritenuto infondato il terzo motivo, affermando che, ai fini della liquidazione delle spese nel giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio, il valore della causa va commisurato al valore dell’intero rapporto controverso, cioè ai canoni scaduti e a scadere per la durata residua della locazione, e non alla sola morosità azionata.

Norme richiamate

• art. 668 c.p.c.

  Disciplina l’opposizione tardiva allo sfratto; la Corte esclude che la sola deduzione di un vizio processuale consenta l’accoglimento se non è indicato un concreto pregiudizio difensivo.

• art. 426 c.p.c.

  È richiamato per sostenere il necessario mutamento di rito; la Corte ritiene la doglianza inammissibile per difetto di specifica lesione del diritto di difesa.

• art. 447-bis c.p.c.

  È invocato in relazione al rito applicabile nelle controversie locatizie; la censura non supera il vaglio di ammissibilità.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è configurabile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o abbia ignorato il principio del non contestato; non quando si contesti la valutazione comparativa delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello normativamente previsto o dichiari di usare il prudente apprezzamento in presenza di prova legale; non è censurabile la mera insufficiente valorizzazione di una prova.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell’onere della prova sussiste solo se l’onere viene posto a carico di parte diversa da quella onerata dalla regola astratta; non quando si contesti l’apprezzamento delle prove.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato insieme alle presunzioni; la Corte ribadisce che il sindacato di legittimità riguarda solo errori di metodo nella costruzione del ragionamento presuntivo.

• art. 2729 c.c.

  La violazione delle regole sulle presunzioni è configurabile solo ove il giudice sbagli il percorso logico di gravità, precisione e concordanza degli indizi.

• artt. 1175, 1375, 1366 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente, ma non decisivi nel caso; la Corte non ravvisa un errore di diritto nella valutazione svolta dal giudice di merito.

• art. 1578 c.c.

  Richiamato con riferimento ai vizi della cosa locata; la Corte esclude che le doglianze dimostrassero l’impossibilità di uso del bene secondo la destinazione contrattuale.

• art. 1580 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di responsabilità del locatore per gravi difetti; non risulta decisivo alla luce della prova ritenuta insufficiente.

• art. 1176 c.c.

  Invocato in relazione alla diligenza dovuta; la Corte non ne ricava un diverso esito della controversia.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per sostenere la responsabilità per inadempimento del locatore; la Corte esclude che fosse stata provata l’inadempienza impeditiva dell’uso pattuito.

• artt. 1427, 1428, 1429 c.c.

  Invocati in tema di vizi del consenso, ma non determinanti nel caso esaminato.

• art. 1491 c.c.

  Richiamato in tema di garanzia per vizi; la Corte non accoglie la prospettazione difensiva della conduttrice.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato per la liquidazione delle spese di lite; la Corte conferma la statuizione di merito.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato con riferimento alla disciplina delle spese processuali; non emerge una sua violazione nel caso concreto.

• art. 132 c.p.c.

  Invocato in relazione alla motivazione e al regime delle spese; la Corte non ravvisa nullità della sentenza.

• artt. 2, 24, 111 Cost.

  Richiamati dalla ricorrente a sostegno della censura sulle spese; la Corte li ritiene non violati.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La denuncia di un vizio processuale è ammissibile solo se la parte indica in modo concreto quale pregiudizio al diritto di difesa o alla decisione di merito sia derivato dall’errore procedurale; non basta lamentare la mera irregolarità astratta.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la censura in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio: la critica alla scelta tra prove contrapposte, o alla maggiore attendibilità attribuita ad alcune di esse, resta riservata al giudice di merito.
• La violazione dell’art. 115 c.p.c. sussiste solo quando il giudice utilizzi prove non introdotte dalle parti o ignori il principio di non contestazione; non quando si contesti la ponderazione delle prove acquisite.
• La violazione dell’art. 116 c.p.c. è configurabile soltanto se il giudice attribuisce a una prova un valore legale diverso da quello previsto dalla legge o dichiara di usare il prudente apprezzamento in presenza di prova legale; la mera insoddisfazione per il convincimento raggiunto non integra il vizio.
• La violazione dell’art. 2697 c.c. ricorre solo se l’onere probatorio viene addossato alla parte sbagliata, non quando si contesti il modo in cui le prove sono state valutate.
• In materia di locazione ad uso diverso dall’abitativo, la mancata acquisizione dei titoli amministrativi necessari all’attività del conduttore non determina automaticamente nullità del contratto o inadempimento del locatore: occorre provare che il locatore si sia specificamente impegnato a ottenere quei titoli oppure che le caratteristiche intrinseche del bene rendano definitivamente impossibile l’uso pattuito.
• Ai fini della liquidazione delle spese nel giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio, il valore della causa va commisurato all’intero rapporto locatizio controverso, e quindi ai canoni scaduti e a scadere per la residua durata del contratto, non alla sola morosità contestata.

Come è indicizzato