Cassazione Civile, Ordinanza n. 34920/2025 del 31/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione stipulato per un alloggio di edilizia residenziale pubblica. Il conduttore aveva chiesto l’accertamento della nullità della clausola sul canone, assumendo che fosse pattuito in misura eccedente rispetto ai limiti fissati dalla convenzione-tipo approvata dal Comune. Il Tribunale aveva dichiarato la nullità della clausola sul canone e condannato la locatrice a restituire le somme percepite in eccedenza. La Corte d’appello aveva confermato la decisione, rilevando che il primo giudice aveva correttamente ricondotto la fattispecie alla convenzione comunale e che non era provata alcuna specifica autorizzazione comunale alla locazione. La locatrice ha quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione del contraddittorio e ultrapetizione, sostenendo che i giudici di merito avessero pronunciato sulla nullità dell’intero rapporto o comunque su una diversa causa petendi rispetto a quella dedotta, fondata soltanto sull’integrazione della clausola del canone; 2) omessa pronuncia sull’appello relativo alla pretesa inapplicabilità ratione temporis della convenzione comunale del 2008 alle convenzioni e ai rapporti sorti in precedenza; 3) violazione delle norme sulla valutazione della prova, deducendo che la Corte d’appello avesse erroneamente escluso l’esistenza di una formale autorizzazione del Comune alla locazione nonostante le comunicazioni prodotte in giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondata la doglianza di ultrapetizione/violazione del contraddittorio, osservando che la domanda iniziale riguardava la nullità della clausola sul canone e che il giudice di merito poteva rilevare d’ufficio la nullità totale del contratto ove emergente dagli atti, senza violare il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Ha inoltre escluso la nullità 'a sorpresa', perché la ricorrente non ha indicato quale concreta difesa avrebbe potuto svolgere se la questione fosse stata previamente sottoposta al contraddittorio. Ha poi dichiarato infondato il motivo sull’omessa pronuncia, perché la Corte d’appello si era espressamente pronunciata sull’applicabilità temporale della convenzione, valorizzando la posteriorità del contratto rispetto alla convenzione e il suo carattere imperativo. Infine, ha dichiarato inammissibile il motivo sulla violazione dell’art. 116 c.p.c., poiché la censura mirava in realtà a contestare il merito della valutazione probatoria e non l’attribuzione di un valore legale errato a una prova. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ai sensi del d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Indica il rito applicabile alle controversie in materia di locazione, utilizzato per introdurre la domanda originaria.

• art. 1339 c.c.

  Richiamato per la sostituzione automatica della clausola nulla con la disciplina legale o convenzionale applicabile al canone.

• art. 1421 c.c.

  Consente al giudice di rilevare d'ufficio la nullità del contratto anche quando la parte abbia proposto una domanda diversa che presuppone la validità del negozio.

• art. 111 Cost.

  Richiamato con riguardo al principio del contraddittorio e alla tutela del diritto di difesa.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  La sua violazione è evocata in relazione alla decisione fondata su una questione non previamente sottoposta alle parti.

• art. 112 c.p.c.

  È il parametro per il vizio di ultrapetizione e per l’omessa pronuncia; la Corte ne esclude la violazione in entrambi i profili dedotti.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se il giudice abbia attribuito a una prova un valore legale diverso da quello previsto, non quando si contesti solo la valutazione del materiale probatorio.

• art. 2699 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 2700 c.c. nella censura relativa alla prova documentale.

• art. 2700 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 2699 c.c. nella censura relativa alla prova documentale e alla fede privilegiata dell’atto pubblico.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro di deduzione dei vizi di violazione di legge prospettati nel ricorso.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Parametrizza i vizi di nullità della sentenza e del procedimento, inclusi ultrapetizione e omessa pronuncia.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Ricordato per delimitare il sindacato di legittimità sulle censure che in realtà investono la motivazione e la valutazione delle prove.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Fondamento dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando la domanda proposta presuppone la validità del contratto ma ne contesta solo una clausola, il giudice può rilevare d’ufficio la nullità dell’intero negozio, senza incorrere in ultrapetizione, se dagli atti emerga che la validità complessiva del contratto è logicamente coinvolta.
• La violazione del contraddittorio per decisione fondata su una questione rilevata d’ufficio richiede che la parte indichi in modo concreto quali difese o prove avrebbe potuto articolare se la questione fosse stata previamente segnalata; in difetto, la censura è priva di decisività.
• Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo se manca qualsiasi decisione, anche implicita, sulla domanda o sull’eccezione proposta; non sussiste quando la corte d’appello si sia espressamente pronunciata, anche in modo sintetico, sulla questione dedotta.
• In cassazione, la deduzione di violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile soltanto se si denuncia l’attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto dalla legge; non è invece possibile trasformare in vizio di legittimità una mera contestazione della valutazione di merito delle risultanze istruttorie.
• La domanda di sostituzione del canone con quello previsto da una convenzione urbanistica o assimilata può incontrare il limite della nullità complessiva del rapporto, ove la disciplina pattizia o convenzionale evidenzi un divieto incompatibile con la stessa stipulazione della locazione.
• Se il giudice ritiene non provata una specifica autorizzazione amministrativa alla stipula o alla prosecuzione del rapporto, la censura in cassazione deve confrontarsi con la reale natura delle risultanze documentali invocate, distinguendo tra atti aventi efficacia probatoria legale e semplici comunicazioni prive di tale forza.

Come è indicizzato