Cassazione Civile, Ordinanza n. 31213/2024 del 05/12/2024

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato dal Comune, con contratto del 1 giugno 2007, un indice edificatorio pari a 150 mq di superficie agibile, derivante dalla demolizione di edifici per opere pubbliche. Dopo una successiva variante urbanistica comunale, la società ha sostenuto che il diritto edificatorio fosse stato sostanzialmente svuotato o comunque reso inutilizzabile come originariamente previsto, e ha chiesto la risoluzione del contratto per presupposizione e per inadempimento, oltre alla restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni. In appello il Comune ha contestato l'applicazione dell'art. 1489 c.c.; la società, in via incidentale, ha insistito sulla presupposizione e sulla nullità per difetto di causa concreta. Nel ricorso per cassazione la società ha dedotto tre motivi: (1) violazione dell'art. 112 c.p.c. e delle norme sulla vendita e sulla risoluzione, sostenendo che la controversia riguardasse la sopravvenuta modificazione dell'oggetto contrattuale per scelta del venditore, che avrebbe dovuto garantire la certezza del diritto trasferito e astenersi dall'incidere sul suo contenuto; (2) violazione dei principi sulla presupposizione, assumendo che la sopravvenienza avesse inciso su un elemento essenziale del consenso; (3) violazione dell'art. 1325 c.c. e dei principi sulla causa concreta, sostenendo che il venir meno dell'utilità economica del contratto comportasse nullità per difetto di causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi: ha escluso che il Comune, nel contratto concluso iure privatorum, avesse assunto un obbligo di garantire il mantenimento nel tempo dell'assetto urbanistico vigente; ha valorizzato l'accertamento di merito secondo cui, al momento della cessione, il diritto edificatorio esisteva ed era utilizzabile, e il mancato sfruttamento dipendeva dalla mancata presentazione di un progetto conforme ai vincoli paesaggistici da parte dell'acquirente; ha osservato che la variante urbanistica sopravvenuta non aveva eliminato del tutto il diritto, ma solo ridotto la possibilità di sfruttamento, e non incideva quindi né sull'oggetto del contratto né sulla presupposizione; ha infine affermato che la causa del negozio rileva nella fase genetica del contratto e non può essere confusa con gli effetti di sopravvenienze o inadempimenti successivi, che semmai rilevano sul piano della risoluzione o dell'impossibilità sopravvenuta. La società ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  invocato come parametro del vizio di ultrapetizione/omessa pronuncia; la Corte esclude che il giudice di merito abbia travalicato la domanda, avendo correttamente qualificato la pretesa alla luce del contenuto del contratto e dei fatti accertati.

• art. 1489 c.c.

  ritenuto non applicabile alla fattispecie, perché non si discuteva di oneri non apparenti gravanti sulla cosa venduta, ma dell'oggetto stesso del contratto di cessione di cubatura.

• art. 1453 c.c.

  richiamato dalla ricorrente; la Corte osserva che eventuali sopravvenienze o mancato sfruttamento del diritto, se rilevanti, attengono al piano dell'inadempimento e non della causa o della presupposizione.

• art. 1455 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nell'ambito della censura sulla risoluzione; la Corte non vi riconnette l'effetto invocato perché esclude l'inadempimento del Comune.

• art. 1480 c.c.

  richiamato dalla ricorrente tra le norme sulla garanzia nella vendita, ma ritenuto non pertinente alla cessione di un diritto edificatorio esistente e trasferito.

• art. 1483 c.c.

  richiamato dalla ricorrente; la Corte non lo applica perché non vi è evizione del diritto trasferito.

• art. 1484 c.c.

  richiamato dalla ricorrente; non applicato perché la controversia non riguarda una riduzione del diritto per garanzie tipiche della vendita.

• art. 380bis.1 c.p.c.

  norma processuale che ha regolato la trattazione camerale del ricorso per cassazione.

• art. 1418, comma 2, c.c.

  richiamato per affermare che la nullità per mancanza di causa attiene alla fase genetica del contratto e non a vicende sopravvenute del rapporto.

• art. 1325, comma 2, c.c.

  richiamato dalla ricorrente; la Corte ribadisce che la causa del contratto non viene meno per il solo effetto di modifiche urbanistiche sopravvenute dopo la stipula.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato come parametro del contributo unificato aggiuntivo dovuto in conseguenza dell'esito del ricorso.

Massime di principio

• La cessione onerosa di cubatura integra un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio autonomo, non reale, a contenuto patrimoniale; il trasferimento si perfeziona sul piano privatistico, mentre il successivo permesso a costruire resta affidato al regime autorizzatorio pubblico.
• Nel contratto di cessione di cubatura, il cedente deve cooperare secondo correttezza e buona fede per la fruibilità del diritto, ma non assume, per il solo fatto di essere un ente pubblico, un obbligo di conservare immutato nel tempo l'assetto urbanistico vigente alla data del contratto.
• La responsabilità per inadempimento del cedente non sussiste quando il diritto edificatorio esisteva ed era utilizzabile al momento della cessione e il mancato o ridotto sfruttamento dipende da fatti imputabili all'acquirente o da sopravvenienze urbanistiche che non eliminano integralmente il diritto trasferito.
• La presupposizione ricorre solo quando un'obiettiva situazione di fatto o di diritto, esterna al contenuto del contratto e indipendente dalla volontà delle parti, venga considerata quale presupposto condizionante del consenso; non può invece essere utilizzata per fatti che attengono all'oggetto del contratto, alla causa, ai motivi o all'inadempimento.
• La causa del contratto rileva nella fase genetica del negozio: una sopravvenuta riduzione dell'utilità economica del bene o del diritto trasferito non determina nullità per difetto di causa, ma può, a seconda dei casi, porre questioni di risoluzione o di impossibilità sopravvenuta.

Come è indicizzato