Cassazione Civile, Ordinanza n. 12919/2025 del 14/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’azione proposta dal condominio contro una condòmina che aveva realizzato, sulle proprie pertinenze e su parti di copertura dell’edificio, tre nuovi corpi di fabbrica e ampliamenti di volumi esistenti, senza preventiva autorizzazione assembleare. Il condominio chiedeva la demolizione e il ripristino, oltre al risarcimento dei danni e, in via subordinata, l’accertamento di un danno permanente ai singoli comproprietari e l’indennità ex art. 1127 c.c. La condòmina si opponeva e, in via subordinata, chiamava in garanzia due altri condòmini per ottenere da essi il risarcimento dei danni derivanti da opere abusive che avrebbero inciso sul decoro architettonico. Il Tribunale respingeva la domanda del condominio; in appello la Corte territoriale riformava parzialmente, ordinando la riduzione in pristino dei manufatti abusivi e respingendo l’appello incidentale della condòmina. Con il ricorso per cassazione la condòmina deduceva: 1) nullità del procedimento di appello per asserita tardiva costituzione dell’appellante condominio; 2) omesso esame di un fatto decisivo per la mancata rinnovazione della CTU, assumendo che la Corte d’appello avesse aderito acriticamente alle conclusioni del consulente; 3) nullità della sentenza per motivazione apparente, sia quanto all’accoglimento dell’appello del condominio, sia quanto al rigetto della domanda verso i terzi chiamati. Il condominio resisteva con controricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la costituzione in appello del condominio risultava tempestiva; ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché non denunciava un fatto storico decisivo omesso, ma una questione di diritto non dedotta in appello, e comunque ha richiamato il principio secondo cui il regolamento condominiale contrattuale può imporre limiti più rigorosi al diritto dei singoli; ha ritenuto in parte infondato e in parte inammissibile il terzo motivo, affermando che la motivazione della Corte d’appello era sufficiente e che il rigetto della domanda verso i terzi chiamati si fondava sia sulla mancata proposizione della domanda di riduzione in pristino sia sulla mancata prova della lesione del decoro architettonico. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 4 regolamento contrattuale di condominio

  vietava, in assenza della preventiva autorizzazione della collettività dei partecipanti, di apportare aggiunte e varianti alle proprietà individuali e comuni suscettibili di alterare la statica, l’estetica e la simmetria del fabbricato

  Una clausola regolamentare di natura contrattuale può imporre ai singoli condòmini limiti più rigorosi rispetto alla disciplina legale, fino a vietare qualsiasi innovazione esterna che alteri la facies architettonica originaria dell’edificio.

• art. 1120 c.c.

  antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220

  La tutela pattizia del regolamento contrattuale può essere più intensa di quella prevista dalla disciplina legale delle innovazioni condominiali e del decoro architettonico.

• art. 1138, comma 1, c.c.

  antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220

  Il regolamento contrattuale può integrare e rafforzare i limiti legali alle modifiche delle proprietà esclusive e comuni.

• art. 1127 c.c.

  indennità di cui all’art. 1127 c.c.

  Norma invocata dal condominio in via subordinata per l’eventuale indennità dovuta per sopraelevazione/opere assimilabili, ma non decisiva nel giudizio di legittimità.

• artt. 175 e 127 c.p.c.

  In cassazione il giudice può evitare attività processuali superflue quando il ricorso è prima facie infondato, in funzione della ragionevole durata del processo.

• art. 299 c.p.c. e ss.

  Gli eventi interruttivi del processo non operano nel giudizio di cassazione, che è caratterizzato dall’impulso d’ufficio.

• art. 347, comma 1, c.p.c.

  La costituzione dell’appellante è tempestiva se avviene entro dieci giorni dalla notificazione dell’atto di appello.

• art. 165, comma 1, c.p.c.

  Il termine per la costituzione dell’appellante decorre dalla notificazione dell’atto e, nel caso esaminato, risultava rispettato.

• art. 166 c.p.c.

  Norma richiamata nel motivo sul procedimento di appello, ritenuto infondato.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Usato per denunciare nullità del procedimento e della sentenza; nel caso concreto le censure sono state respinte.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è limitato all’omesso esame di un fatto storico decisivo, non essendo più deducibile il semplice difetto di motivazione o l’erronea valutazione delle prove.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente il fatto storico omesso e il dato da cui risulta.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Il ricorrente deve depositare gli atti e i documenti su cui il motivo si fonda, nei limiti richiesti dalla denuncia del vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussiste l’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il regolamento di condominio di natura contrattuale può imporre ai singoli partecipanti limiti più rigorosi di quelli legali, fino a vietare opere modificative dell’assetto originario dell’edificio e a legittimare la condanna alla riduzione in pristino in caso di violazione.
• Nel giudizio di cassazione il motivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. è ammissibile solo se denuncia l’omesso esame di un fatto storico decisivo, specificamente individuato e discusso tra le parti; non è sufficiente contestare la valutazione delle prove o la mancata rinnovazione di una consulenza tecnica.
• La deduzione di nullità per motivazione apparente è fondata solo quando la sentenza non consenta di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice; non ricorre quando la decisione espone, sia pure sinteticamente, le ragioni dell’accoglimento o del rigetto.
• In cassazione, quando il ricorso appare prima facie infondato, la Corte può evitare attività processuali superflue, come l’integrazione del contraddittorio o la rinnovazione di notifiche, in ossequio al principio di ragionevole durata del processo.
• L’eventuale rilievo di opere abusive realizzate da altri condòmini richiede una domanda specifica di riduzione in pristino e un adeguato supporto probatorio; in mancanza, la domanda risarcitoria collegata alla lesione del decoro può essere respinta.

Come è indicizzato