Cassazione Civile, Ordinanza n. 13789/2024 del 17/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di permuta di terreni stipulato nel 1998 tra una società e una controparte privata. La controparte aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ottenendo in appello la sentenza costitutiva di trasferimento dei lotti individuati nel preliminare, con subordinazione degli effetti all'esecuzione di alcune opere previste dalla consulenza tecnica. La società soccombente in appello ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: con il secondo ha denunciato la violazione degli artt. 2932, 1217 e 1219 c.c., sostenendo che la sentenza costitutiva non potesse essere emessa senza un'offerta formale di adempimento della controprestazione; con il primo ha dedotto la violazione degli artt. 2932, 1321, 1325, 1350 e 1351 c.c., affermando che i beni trasferiti non corrispondevano perfettamente a quelli descritti nel preliminare; con il terzo ha lamentato la violazione degli artt. 2932, 1537 e 1538 c.c., in relazione agli artt. 1555 e 1362 c.c., contestando la lettura della clausola sui "migliori confini" e sostenendo che la Corte territoriale avesse ignorato la disciplina della vendita a corpo con differenza di misura superiore o inferiore a un ventesimo; con il quarto ha denunciato la violazione degli artt. 1350 e 1362 c.c., censurando il rilievo attribuito al successivo frazionamento dei terreni, che a suo dire costituiva solo una operazione tecnica e non una modifica dell'oggetto contrattuale. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il secondo motivo, affermando che per la domanda ex art. 2932 c.c. non è necessaria un'offerta formale della controprestazione, essendo sufficiente la manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente. Ha poi dichiarato in parte inammissibili e per il resto infondati gli altri motivi, rilevando che l'interpretazione del contratto e la valutazione della portata dell'accordo successivo di frazionamento costituiscono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito; ha inoltre escluso che fosse stata violata la regola dell'art. 1362 c.c., poiché il giudice di merito non aveva valorizzato un mero comportamento successivo, ma un atto successivo qualificato come accordo integrativo sottoscritto dalla società. La doglianza sull'art. 1538 c.c. è stata reputata inammissibile perché non emergeva che la parte ne avesse chiesto l'applicazione e perché richiedeva un accertamento di fatto sulla differenza di superficie. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato.

La decisione

La Corte di cassazione ha confermato la sentenza della Corte d'appello di Genova che aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e disposto il trasferimento dei lotti di terreno oggetto del preliminare di permuta, ritenendo legittima la soluzione adottata dal giudice di merito sia quanto alla mancanza di necessità di un'offerta formale della controprestazione, sia quanto all'interpretazione del preliminare e dell'accordo successivo di frazionamento. Ha quindi rigettato il ricorso e condannato la società ricorrente alle spese, con attestazione dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto non è subordinata alla previa offerta formale della controprestazione; è sufficiente la manifestazione di volontà di adempiere. La sentenza costitutiva può essere emessa se vi è corrispondenza tra bene promesso e bene trasferito, anche integrata da accordi successivi validamente accertati dal giudice di merito.

• art. 1217 c.c.

  La formale offerta richiesta per la mora del creditore non è condizione necessaria per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.

• art. 1219 c.c.

  Richiamato in combinazione con l'art. 1217 c.c.; non è richiesta la costituzione in mora della controparte mediante forme formali per l'accoglimento dell'azione ex art. 2932 c.c.

• art. 1208 c.c.

  Richiamato dalla giurisprudenza citata: l'accoglimento dell'azione ex art. 2932 c.c. non dipende dalla rituale offerta reale della prestazione.

• art. 1209 c.c.

  Richiamato dalla giurisprudenza citata: non è necessaria l'offerta formale della controprestazione nelle forme previste per l'offerta reale.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato per sostenere la censura sulla corrispondenza dell'oggetto contrattuale; la Corte non ne ravvisa violazione.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato per contestare la validità/struttura del contratto preliminare in relazione all'oggetto trasferito; la censura è stata respinta.

• art. 1350 c.c.

  La forma scritta è necessaria per i trasferimenti immobiliari, ma non impedisce che un accordo successivo scritto integri la descrizione del bene oggetto del preliminare; non è stato valorizzato un mero comportamento concludente.

• art. 1351 c.c.

  Il preliminare di contratto traslativo deve avere la stessa forma del definitivo; la Corte ha ritenuto che il rapporto tra preliminare e successivo accordo scritto di frazionamento fosse compatibile con tale regola.

• art. 1362 c.c.

  La violazione della regola ermeneutica non è stata ravvisata; il giudice di merito ha interpretato il testo contrattuale e l'atto successivo come accordo integrativo, non come mera valorizzazione del comportamento successivo delle parti.

• art. 1537 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non ritenuto decisivo; la censura non ha superato il vaglio di ammissibilità/pertinenza.

• art. 1538 c.c.

  La censura è inammissibile perché non risulta dedotto che la parte ne avesse chiesto l'applicazione e perché la verifica del superamento della soglia del ventesimo richiedeva un accertamento di fatto non consentito in cassazione.

• art. 1555 c.c.

  Richiamato per la disciplina della permuta; non sono state accolte censure sulla sua applicazione.

• art. 91 c.p.c.

  Implicitamente applicato per la condanna della parte soccombente alle spese di lite.

• D.P.R. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Per l'azione di esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. non è richiesta un'offerta formale della controprestazione nelle forme dell'offerta reale; è sufficiente che la parte promissaria dimostri la propria disponibilità ad adempiere.
• La corrispondenza tra bene promesso e bene trasferito può essere valutata anche alla luce di un accordo successivo scritto che integri la descrizione del bene originario; la verifica della sua portata è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.
• In sede di legittimità, la censura di violazione delle regole di interpretazione contrattuale è ammissibile solo se indica specificamente i canoni ermeneutici asseritamente violati e il modo della violazione; non è consentito sostituire alla lettura del giudice di merito una diversa interpretazione del contratto.
• La regola dell'art. 1362 c.c. non è violata quando il giudice attribuisce rilievo a un atto successivo espresso e scritto come accordo integrativo del contratto, perché ciò non equivale a valorizzare un mero comportamento successivo delle parti in contrasto con il requisito della forma scritta.
• La deduzione della disciplina della vendita a corpo e della differenza superiore o inferiore a un ventesimo richiede che sia stato specificamente allegato e richiesto il relativo rimedio e, comunque, comporta accertamenti di fatto non sindacabili in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale consentito.

Come è indicizzato