Cassazione Civile, Ordinanza n. 27095/2026 del 17/10/2026

Esito

La controversia

La società titolare di un’attività di revisione di veicoli aveva venduto, con atto pubblico del 16 aprile 2007, a una società acquirente un terreno edificabile a destinazione commerciale per 75.000 euro, pagati secondo il rogito con tre assegni. Il ricorrente, titolare per successione testamentaria di metà del capitale della società venditrice, aveva chiesto di dichiarare la simulazione assoluta della vendita e la restituzione del fondo, deducendo che il prezzo non fosse stato pagato o fosse irrisorio e che sul terreno, acquistato nel 1999 per quaranta milioni di lire, la società avesse realizzato un capannone e un corpo uffici, utilizzandoli per oltre un decennio nell’attività di revisione; sosteneva inoltre che fosse stato ceduto un ramo d’azienda senza autorizzazione assembleare e che vi fossero rapporti personali e societari tra i rappresentanti delle società. Il Tribunale di Catania aveva dichiarato la domanda inammissibile per difetto di legittimazione e interesse, in ragione della prelazione statutaria, e l’aveva comunque respinta nel merito: gli assegni risultavano incassati, la consulenza riteneva abusivi e privi di valore commerciale gli edifici e non era provata la cessione di un ramo d’azienda. In appello, la Corte di Catania aveva riconosciuto la qualità di socio e la legittimazione del ricorrente, interpretando la prelazione statutaria come limitata ai trasferimenti inter vivos, ma aveva confermato il rigetto della domanda di simulazione. Aveva inoltre dichiarato inammissibile, perché proposta per la prima volta in appello, la domanda di nullità della vendita per violazione della disciplina urbanistica. Con l’unico motivo di ricorso per cassazione, il socio ha denunciato la violazione degli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985, dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 1418, terzo comma, e 1421 c.c., sostenendo che la nullità urbanistica dell’atto, rilevabile d’ufficio, dovesse essere esaminata anche se la domanda di accertamento era stata proposta tardivamente. Ha dedotto che gli elementi già acquisiti indicavano la presenza, alla data della vendita, di un capannone e di un corpo uffici soggetti a titolo edilizio, mentre il rogito descriveva soltanto il terreno e non riportava gli estremi di titoli edilizi o di una sanatoria.

La decisione

La Corte ha accolto l’unico motivo. Ha ribadito che la domanda di declaratoria di nullità proposta per la prima volta in appello è inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c., ma che il giudice d’appello deve comunque rilevare d’ufficio una diversa causa di nullità emergente dai fatti allegati e provati o comunque dagli atti, sottoponendola alle parti ai sensi dell’art. 101, secondo comma, c.p.c. Il principio si applica anche al giudizio di simulazione: quando la domanda di accertamento della nullità è inammissibile, il giudice deve esaminare la nullità come rilievo officioso e provvedere sulla pretesa originaria, con accertamento della nullità in motivazione e conseguente efficacia di giudicato in mancanza d’impugnazione. Nel caso concreto, la presenza del capannone e del corpo uffici, la contestazione circa la loro natura precaria, le consulenze già prodotte e il contenuto del rogito erano elementi che imponevano alla Corte d’appello di considerare la possibile nullità, anziché lasciare in disparte la regolarità urbanistica. La Cassazione non ha accertato direttamente la nullità: ha rimesso al giudice del rinvio la verifica se, al 16 aprile 2007, sul fondo sorgesse un edificio o parte di edificio e non una struttura precaria e amovibile; se l’edificio fosse stato trasferito con il terreno per accessione, senza riserva della proprietà in favore della venditrice; e se il rogito fosse privo delle indicazioni richieste dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 o, per costruzioni iniziate prima del 17 marzo 1985, dall’art. 40 della legge n. 47/1985. La sentenza è stata cassata nei limiti del motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  La domanda proposta per la prima volta in appello è inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c.; ma al giudice d’appello è fatto obbligo di rilevare d’ufficio una causa di nullità non dedotta né rilevata in primo grado, indicandola alle parti ai sensi dell’art. 101 II comma; la domanda inammissibile può essere convertita ed esaminata come eccezione di nullità (Cass., SU, 26243/2014).

  La domanda di declaratoria di nullità introdotta per la prima volta in appello è inammissibile; ciò non impedisce al giudice di rilevare d’ufficio la causa di nullità e di esaminarla come eccezione, se emerge dagli atti.

• art. 101, secondo comma, c.p.c.

  La domanda proposta per la prima volta in appello è inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c.; ma al giudice d’appello è fatto obbligo di rilevare d’ufficio una causa di nullità non dedotta né rilevata in primo grado, indicandola alle parti ai sensi dell’art. 101 II comma; la domanda inammissibile può essere convertita ed esaminata come eccezione di nullità (Cass., SU, 26243/2014).

  Prima di decidere sulla nullità rilevata d’ufficio, il giudice deve indicarla alle parti, consentendo loro di svolgere le deduzioni e le prove conseguenti.

• art. 17 della legge n. 47/1985

  Si tratta della nullità testuale prevista da tali norme, che colpisce gli atti tra vivi a effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che deve esistere realmente ed essere riferibile proprio a quell’immobile (Cass., SU, 8230/2019).

  La nullità testuale prevista dalla disciplina urbanistica colpisce gli atti tra vivi a effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo richiesto per l’immobile, purché il titolo esista effettivamente e sia riferibile a quel bene.

• art. 40 della legge n. 47/1985

  Resta demandato al giudice del rinvio l’accertamento dei fatti controversi dai quali la nullità dipende: se alla data del 16 aprile 2007 sul fondo sorgesse un edificio o parte di edificio anziché una struttura precaria e amovibile; se esso sia stato trasferito con il terreno, a titolo negoziale, benché non menzionato nell’atto, per non avere la venditrice, contestualmente alla cessione, riservato a sé la proprietà (Cass. 18195/2020); se il rogito difettasse delle indicazioni richieste dall’art. 46 del d.p.r. n. 380 del 2001 o, per le costruzioni iniziate prima del 17 marzo 1985, dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985.

  Per le costruzioni iniziate prima del 17 marzo 1985, la verifica della nullità richiede di accertare se l’atto tra vivi a effetti reali ometta le indicazioni edilizie richieste dalla disposizione.

• art. 46 del d.P.R. n. 380/2001

  Si tratta della nullità testuale prevista da tali norme, che colpisce gli atti tra vivi a effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che deve esistere realmente ed essere riferibile proprio a quell’immobile (Cass., SU, 8230/2019).

  La nullità testuale opera per gli atti tra vivi a effetti reali che non riportano gli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, il quale deve esistere realmente ed essere riferibile proprio al bene trasferito.

• art. 1418, terzo comma, c.c.

  Si tratta della nullità testuale prevista da tali norme, che colpisce gli atti tra vivi a effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che deve esistere realmente ed essere riferibile proprio a quell’immobile (Cass., SU, 8230/2019).

  La decisione riconduce la nullità urbanistica in esame alla nullità testuale, applicabile nei casi in cui la legge commina espressamente la nullità dell’atto.

• art. 1421 c.c.

  Il giudice che ne è investito deve rilevare d’ufficio la diversa causa di nullità del contratto (Cass. 21775/2015) e, se è già pendente il giudizio d’appello e la domanda di accertamento è ormai inammissibile, deve rigettare l’originaria pretesa previo accertamento della nullità in motivazione, con efficacia di giudicato in mancanza di impugnazione sul punto (Cass. 22457/2019, Cass., SU, 26243/2014).

  Il giudice può e deve rilevare d’ufficio una causa di nullità diversa da quella dedotta dalla parte, se risulta dagli atti; nel giudizio d’appello, l’accertamento va compiuto anche quando la domanda di nullità proposta tardivamente è inammissibile.

Massime di principio

• Nel giudizio d’appello, la domanda di declaratoria di nullità proposta per la prima volta è inammissibile, ma il giudice deve rilevare d’ufficio la nullità che emerga dai fatti allegati e provati o comunque dagli atti, indicandola alle parti perché possano svolgere le deduzioni e le prove conseguenti.
• Il dovere di rilievo officioso di una causa di nullità diversa da quella dedotta opera anche nel giudizio di simulazione; se la domanda di accertamento della nullità è inammissibile perché introdotta in appello, il giudice deve comunque esaminare la nullità come questione officiosa e provvedere sulla pretesa originaria.
• La nullità urbanistica testuale degli atti tra vivi a effetti reali richiede di accertare che l’immobile trasferito sia soggetto alla disciplina e che manchino le indicazioni del titolo abilitativo prescritte dalla legge; il titolo deve esistere realmente ed essere riferibile proprio all’immobile.
• La vendita del terreno può comprendere negozialmente anche l’edificio acquisito per accessione, benché non menzionato nell’atto, quando il venditore non abbia contestualmente riservato a sé la proprietà; la verifica di tale circostanza spetta al giudice di merito.

Come è indicizzato