Cassazione Civile, Ordinanza n. 27056/2026 del 17/10/2026

Esito

La controversia

La ricorrente aveva convenuto davanti al Tribunale di Roma la promittente venditrice e l’agenzia mediatrice, chiedendo la risoluzione per grave inadempimento del preliminare concluso con l’accettazione, il 24 luglio 2013, della sua proposta irrevocabile di acquisto di un locale commerciale a Roma, descritto come di circa 150 mq, oltre al risarcimento dei danni. Dopo la proposta, l’atto di provenienza indicava una superficie di 126 mq; inoltre, la venditrice aveva rimosso il soppalco e alcune tramezzature presenti quando l’acquirente aveva visitato l’immobile. La venditrice aveva chiesto in via riconvenzionale di accertare la legittimità del recesso e il diritto di trattenere la caparra di euro 10.000; l’agente aveva chiesto la provvigione di euro 22.000. Il Tribunale di Roma aveva rigettato le domande dell’acquirente, accolto quelle riconvenzionali e ritenuto dovuta la provvigione. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 6329/2021 depositata il 29 settembre 2021, aveva rigettato l’appello: aveva ritenuto nuova e tardiva la domanda di pagamento del doppio della caparra; infondato il motivo sulla difformità dell’immobile, in ragione della vendita a corpo, della mancata prova che la riduzione causata dalla demolizione superasse un ventesimo e dell’obbligo di trasferire il bene in regola con la normativa edilizia e urbanistica; aveva infine dichiarato inammissibile per difetto di specificità il motivo relativo alla responsabilità dell’agenzia e alla provvigione. In cassazione la ricorrente ha proposto quattro motivi: (1) omessa pronuncia sulla differenza tra i 150 mq indicati nella proposta e i 126 mq risultanti dall’atto di provenienza, a prescindere dalla successiva demolizione del soppalco; (2) omesso esame dell’atto di provenienza, della planimetria e della visura storica, dedotti come documenti decisivi sulla superficie; (3) omesso esame della conoscenza, da parte dell’acquirente, dell’irregolarità del soppalco e motivazione apparente sull’assunto che la demolizione fosse concordata e necessaria per regolarizzare il bene, nonostante l’impegno a trasferirlo nello stato «visto e gradito»; (4) erronea declaratoria di inammissibilità per genericità del motivo d’appello sulla responsabilità del mediatore e sulla provvigione, che aveva contestato entrambe le ragioni del Tribunale indicando fatti e documenti asseritamente trascurati, tra cui la trasmissione dell’atto di provenienza il 9 settembre 2013 e le cancellature sull’indicazione della superficie.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo: la Corte d’appello aveva esaminato soltanto l’eventuale riduzione di superficie conseguente alla demolizione del soppalco, senza pronunciarsi sulla distinta differenza tra la superficie indicata nella proposta e quella risultante dall’atto di provenienza prima della demolizione. Ha quindi stabilito che il giudice del rinvio dovrà esaminare anche tale profilo della domanda di risoluzione. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito, perché i documenti indicati riguardano la differenza di superficie che dovrà essere esaminata in rinvio. Il terzo motivo è stato accolto nei limiti del vizio di motivazione apparente: la sentenza d’appello non aveva spiegato se e quando l’acquirente fosse stata informata dell’irregolarità urbanistica, né quali elementi dimostrassero che avesse accettato la demolizione del soppalco quale modalità di regolarizzazione; non aveva inoltre chiarito la compatibilità della demolizione con l’impegno a trasferire il bene nello stato «visto e gradito». Il primo profilo del terzo motivo è rimasto assorbito. Il quarto motivo è stato accolto: l’atto d’appello contestava specificamente entrambe le ragioni poste dal Tribunale a fondamento del rigetto della domanda contro il mediatore e della condanna alla provvigione, sicché la Corte territoriale avrebbe dovuto esaminarlo nel merito. La Cassazione ha cassato la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinviato alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1538 c.c.

  È già stato enunciato il principio secondo il quale l’art. 1538 c.c. si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo, sicché ove la misura reale del bene risulti inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento (Cass. 23404/2016); il promissario acquirente legittimamente può rifiutarsi alla stipulazione del contratto definitivo di vendita, qualora opponga con fondamento che la misura reale del bene è inferiore a oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto (Cass. 20393/2013, Cass. 8384/1994).

  La disciplina della vendita a corpo è applicabile anche al preliminare. Se la misura reale del bene è inferiore di oltre un ventesimo a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente può avvalersi dei rimedi generali, compresa la risoluzione per inadempimento, e può legittimamente rifiutare la stipula del definitivo.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte di appello ha pronunciato soltanto sulla riduzione causata dalla demolizione: ha misurato il ventesimo dell’art. 1538 c.c. su quella riduzione e l’ha esclusa. Sulla differenza fra la superficie indicata nella proposta e quella risultante dall’atto di provenienza, che secondo la ricorrente comprendeva il soppalco, la sentenza non si è pronunciata; né la ragione adottata la esclude implicitamente, perché l’affermazione sulla mancata prova che la demolizione avesse ridotto la superficie oltre il ventesimo nulla dice della superficie che l’immobile aveva prima della demolizione.

  La decisione che esamina soltanto uno dei profili distinti dedotti a sostegno della domanda e non si pronuncia sull’altro incorre in omessa pronuncia; la motivazione relativa al primo profilo non vale come decisione implicita del secondo quando non lo affronta.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è apparente quando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. 21580/2026, Cass., SU, 2767/2023, in motivazione a p.10 e precedenti ivi richiamati).

  Il vizio di motivazione apparente ricorre quando le argomentazioni, pur materialmente presenti, non consentono di comprendere il percorso logico della decisione e non possono essere integrate mediante congetture dell’interprete.

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  Il vizio attiene alla motivazione come requisito di validità della sentenza (Cass. 23940/2017, Cass. 22598/2018) e non incontra quindi la preclusione della cosiddetta doppia conforme, che l’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c. da applicare ratione temporis riferiva al solo vizio di cui al n. 5.

  La preclusione della doppia conforme prevista dalla norma, nella disciplina applicabile ratione temporis, riguardava il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., non il vizio di motivazione apparente denunciato ai sensi del n. 4.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio attiene alla motivazione come requisito di validità della sentenza (Cass. 23940/2017, Cass. 22598/2018) e non incontra quindi la preclusione della cosiddetta doppia conforme, che l’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c. da applicare ratione temporis riferiva al solo vizio di cui al n. 5.

  La disposizione identifica il vizio di omesso esame cui, secondo la disciplina temporale richiamata dalla Corte, era circoscritta la preclusione della doppia conforme; tale preclusione non si estende al distinto vizio di motivazione apparente.

• art. 342 c.p.c.

  L’appello deve individuare con chiarezza le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata e affiancare alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti le ragioni del primo giudice, senza forme sacramentali né un progetto alternativo di decisione (Cass., SU, 27199/2017; Cass., SU, 36481/2022).

  La specificità dell’appello richiede l’individuazione chiara dei punti contestati e argomenti diretti a confutare le ragioni della decisione impugnata, ma non impone formule sacramentali né la formulazione di una decisione alternativa. La riproposizione di deduzioni già svolte in primo grado non rende il motivo generico se esse contrastano le ragioni della sentenza.

• art. 1759 c.c.

  Il terzo motivo d’appello contrasta entrambe le ragioni: elenca le circostanze che il primo giudice avrebbe trascurato (i documenti sull’immobile consegnati soltanto nel settembre 2013, l’atto di provenienza trasmesso il 9 settembre con cancellature proprio sull’indicazione dei metri quadrati, una consistenza di 126 mq a fronte dei 150 indicati nella proposta, il silenzio sulla necessità di eliminare una stanza e il soppalco), nega che la conoscenza attribuita all’acquirente trovi riscontro nei documenti, contesta la provvigione per l’inadempimento del mediatore agli obblighi dell’art. 1759 c.c. e indica la riforma richiesta.

  Nel caso concreto la ricorrente aveva invocato gli obblighi del mediatore previsti dall’art. 1759 c.c. quale fondamento della contestazione della provvigione e della domanda relativa alla responsabilità dell’agente; la Cassazione ha deciso la censura processuale sulla specificità dell’appello, rinviando al giudice di merito l’esame della questione nel merito.

Massime di principio

• L’art. 1538 c.c. si applica anche al preliminare di vendita a corpo: se la misura reale del bene è inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente può avvalersi dei rimedi generali, inclusa la risoluzione per inadempimento, e può rifiutare la stipula del definitivo.
• Quando la domanda di risoluzione è fondata su più difformità di superficie tra loro distinguibili, il giudice deve pronunciarsi su ciascun profilo rilevante; l’esame della sola riduzione imputata a una successiva demolizione non risolve implicitamente la distinta questione della differenza tra la superficie contrattuale e quella risultante dall’atto di provenienza prima della demolizione.
• La motivazione è apparente se non rende percepibile il fondamento della decisione e lascia all’interprete il compito di ricostruire il ragionamento mediante congetture. In particolare, la decisione deve spiegare su quali elementi si fondino la conoscenza, da parte dell’acquirente, dell’irregolarità del bene e l’assunto che una determinata modalità di regolarizzazione fosse stata concordata e accettata.
• L’obbligo contrattuale di trasferire un immobile in regola con la normativa edilizia e urbanistica non dimostra, da solo, che le parti abbiano convenuto la demolizione di una parte del bene quale modalità di regolarizzazione; il giudice deve indicare il fondamento dell’accordo e confrontarlo con gli altri patti contrattuali rilevanti.
• Un motivo d’appello è specifico quando individua i punti contestati e confuta le ragioni poste dal primo giudice a fondamento della decisione, senza necessità di formule sacramentali o di un progetto alternativo di sentenza. La riproposizione di deduzioni già formulate in primo grado non determina genericità se esse sono dirette contro le ragioni della pronuncia impugnata.

Come è indicizzato