Cassazione Civile, Ordinanza n. 00318/2024 del 05/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare con effetti anticipati, nel quale era previsto che il promissario acquirente fosse immesso anticipatamente nel possesso, rectius nella detenzione qualificata, degli immobili al momento della firma. Il promissario acquirente ha agito per ottenere ex art. 2932 c.c. il trasferimento della proprietà e ha domandato anche il risarcimento del danno per il mancato godimento del bene, sostenendo che la venditrice avesse tenuto un comportamento inadempiente rispetto alla consegna anticipata. La Corte d'appello ha accolto la domanda di trasferimento, subordinandola al pagamento del saldo prezzo, ma ha rigettato la domanda risarcitoria ritenendo che il promissario acquirente non avesse richiesto in concreto la consegna/rilascio della detenzione qualificata e non avesse provato un danno effettivo. In cassazione il ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, violazione di varie norme sostanziali e dell'art. 2697 c.c., sostenendo che il contratto attribuiva già il possesso giuridico e il godimento materiale degli immobili, che la mora sarebbe stata automatica e che la richiesta di danno doveva essere accolta anche per presunzioni e danno figurativo. Con il secondo motivo ha denunciato nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante e ulteriore violazione delle stesse norme, lamentando l'assenza di un adeguato percorso logico della decisione di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto entrambi i motivi. Ha ritenuto infondata la censura di nullità della sentenza d'appello, osservando che la motivazione era chiara: il giudice di merito aveva spiegato che la prevista anticipata immissione nel possesso va intesa come detenzione qualificata, che il promissario acquirente non ne aveva chiesto la consegna e che non risultava provato alcun concreto pregiudizio. Ha poi rigettato il motivo di merito affermando che, nel preliminare con consegna anticipata, non si verifica anticipazione degli effetti traslativi, ma una disponibilità fondata su un autonomo rapporto funzionalmente collegato, qualificabile come comodato o comunque detenzione qualificata; ne consegue che, per chiedere il risarcimento del danno da mancata disponibilità del bene, il promissario acquirente deve allegare e provare di avere richiesto la consegna o di essersi attivato per ottenerla e deve dimostrare il concreto pregiudizio subito. La Corte ha inoltre richiamato il principio secondo cui il danno da occupazione senza titolo non può essere liquidato in modo automatico o figurativo senza specifica allegazione e prova, anche per presunzioni, del danno emergente o del lucro cessante. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al pagamento delle somme previste a titolo sanzionatorio e contributivo.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  consente la sentenza costitutiva che produce gli effetti del contratto definitivo non concluso; nel caso concreto è stata accolta la domanda di trasferimento della proprietà subordinata al pagamento del saldo prezzo, ma tale domanda non implica di per sé il diritto al risarcimento per mancato godimento.

• art. 1218 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'inadempimento della venditrice; la Corte ha escluso la fondatezza della censura risarcitoria per difetto di allegazione e prova del danno e per la natura autonoma dell'obbligazione di consegna anticipata.

• art. 1219 c.c.

  invocato per sostenere la mora automatica; la Corte non ha accolto la tesi perché ha ricondotto la pretesa alla necessità di una specifica richiesta di consegna e di prova del pregiudizio.

• art. 1322 c.c.

  richiamato nel ricorso in relazione all'autonomia negoziale e alla pattuizione dell'immissione anticipata; la Corte ha qualificato la clausola come fonte di una detenzione qualificata collegata al preliminare, non come anticipazione traslativa.

• art. 1223 c.c.

  richiamato ai fini della risarcibilità del danno; la Corte ha ribadito che il danno deve essere concreto e provato, non potendo essere liquidato in via automatica.

• art. 1226 c.c.

  invocato per la liquidazione equitativa; la Corte ha escluso che si potesse procedere a una liquidazione figurativa in assenza di adeguata allegazione e prova del pregiudizio.

• art. 2697 c.c.

  richiamato sul riparto dell'onere della prova; la Corte ha affermato che spettava al promissario acquirente allegare e dimostrare sia la richiesta di consegna sia il danno subito.

• art. 132 c.p.c.

  la motivazione è nulla solo se apparente o mancante; nel caso concreto la sentenza d'appello conteneva una motivazione comprensibile e controllabile.

• art. 360 c.p.c.

  utilizzato come parametro per la denuncia di violazione di legge nei due motivi di ricorso.

• art. 360 c.p.c.

  utilizzato come parametro per la censura di nullità della sentenza per difetto di motivazione.

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definizione accelerata del ricorso; la decisione è stata resa in conformità alla proposta del consigliere delegato.

• art. 1141 c.c.

  richiamato per escludere il possesso utile ad usucapionem in assenza di interversio possessionis.

• art. 1803 c.c.

  indicato per qualificare la consegna come collegata a un comodato autonomo e funzionalmente connesso al preliminare.

• art. 1804 c.c.

  richiamato per escludere che il bene potesse essere utilmente concesso a terzi senza il consenso del comodante, in contrasto con la pretesa di lucro cessante fondata sulla locazione.

• art. 96 c.p.c.

  applicato con condanna sanzionatoria del ricorrente.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  richiamato per il presupposto del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1 l. 228/2012

  norma di inserimento del comma 1 quater dell'art. 13 d.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita con consegna anticipata dell'immobile non si realizza un'anticipazione degli effetti traslativi: la disponibilità del bene da parte del promissario acquirente va normalmente qualificata come detenzione qualificata, funzionalmente collegata a un autonomo rapporto obbligatorio.
• La pretesa risarcitoria del promissario acquirente per il mancato godimento del bene richiede che egli allegi e provi di avere richiesto la consegna o di essersi concretamente attivato per ottenerla, non essendo sufficiente la mera esistenza della clausola di immissione anticipata.
• Il danno da mancata disponibilità di un immobile non può essere liquidato in modo automatico o meramente figurativo: occorre la prova di un pregiudizio concreto, anche mediante presunzioni, sia per il danno emergente sia per il lucro cessante.
• La motivazione è solo apparente, e quindi nulla, quando non consente di ricostruire il percorso logico-giuridico della decisione; non ricorre tale vizio se la sentenza espone le ragioni del rigetto in modo comprensibile e controllabile.
• Quando la disponibilità anticipata del bene è riconducibile a un rapporto di comodato o comunque a un titolo autonomo collegato al preliminare, l'eventuale inadempimento di tale rapporto non coincide automaticamente con l'inadempimento del preliminare di compravendita.

Come è indicizzato