Cassazione Civile, Ordinanza n. 07199/2025 del 18/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita di un capannone ancora locato. L'acquirente aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per euro 95.780,21 nei confronti della venditrice, sostenendo che quest'ultima dovesse trasferirle/restituirle il valore del deposito cauzionale versato dal precedente conduttore e poi restituito dall'acquirente alla precedente locataria, in quanto l'acquirente era subentrata nel rapporto di locazione ai sensi dell'art. 1602 c.c. La venditrice si opponeva deducendo che, nel prezzo della compravendita, le parti avevano già considerato il subentro dell'acquirente in tutte le posizioni attive e passive dei contratti di locazione in essere, includendo anche l'obbligo relativo alla cauzione, così che nulla fosse dovuto. Il Tribunale rigettava l'opposizione; la Corte d'appello confermava, ritenendo che dal preliminare e dal definitivo non emergesse un espresso accordo di compensazione o di detrazione della cauzione dal prezzo, che il prezzo fosse stato pattuito a corpo e che la clausola sul subentro nelle posizioni attive e passive non fosse sufficiente a dimostrare una diversa pattuizione. Con il ricorso per cassazione la venditrice denunciava violazione degli artt. 1362, commi 1 e 2, 1363 e 1367 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse mal interpretato il contratto: il riferimento al subentro nelle posizioni attive e passive e alla considerazione di tale effetto nella determinazione del prezzo avrebbe dovuto comprendere anche la cauzione; inoltre il comportamento successivo dell'acquirente, che aveva atteso quattordici mesi prima di richiedere il trasferimento della cauzione, sarebbe stato valorizzabile come indice interpretativo; infine la sentenza avrebbe svuotato di efficacia la clausola 4.1. del preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata l'unica censura. Ha ribadito che l'interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e sindacabile in cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica. Nel caso concreto, la Corte d'appello aveva correttamente cercato la comune intenzione delle parti considerando il testo complessivo delle clausole, il prezzo espressamente pattuito a corpo, l'assenza di un espresso riferimento alla cauzione e l'inesistenza di una chiara pattuizione di compensazione o detrazione. È stato inoltre chiarito che il comportamento successivo rileva solo se comune a entrambe le parti, mentre la sola inerzia unilaterale dell'acquirente è neutra. La decisione impugnata è stata giudicata coerente anche con il principio per cui l'acquirente di immobile locato subentra nella restituzione della cauzione versata dal conduttore, salvo espresso diverso accordo tra venditore e acquirente, che può risultare da compensazione espressa o da prezzo pattuito sin dall'inizio in misura ridotta tenendo conto della cauzione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con il raddoppio del contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione contrattuale deve ricercare la comune intenzione delle parti attraverso il significato letterale delle parole e il comportamento complessivo delle parti, senza limitarsi a un singolo dato testuale.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre, attribuendo al contratto il senso complessivo risultante dalla loro reciproca connessione.

• art. 1367 c.c.

  Il criterio di conservazione del contratto impone di preferire l'interpretazione che attribuisca un significato utile alla clausola, ma non consente di forzare il testo oltre ciò che risulta dal complesso negoziale.

• art. 1602 c.c.

  L'acquirente di immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dalla locazione, compresa la restituzione del deposito cauzionale al termine del rapporto, salvo diverso accordo tra venditore e acquirente.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La censura di legittimità può riguardare solo la violazione dei canoni legali di interpretazione del contratto, non la mera contrapposizione di una diversa lettura del regolamento negoziale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica, non per la mera preferenza accordata a una diversa interpretazione plausibile.
• Quando una clausola può ammettere più letture, non è consentito in sede di legittimità sostituire al significato accolto dal giudice di merito una lettura semplicemente più favorevole alla parte ricorrente.
• Il comportamento successivo delle parti è rilevante ai fini interpretativi solo se connotato da condotta comune e univoca; la sola inerzia o il comportamento unilaterale di una parte non sono di per sé decisivi.
• Nella vendita di immobile locato, l'acquirente subentra nella posizione del locatore anche rispetto alla cauzione versata dal conduttore; il venditore ne resta obbligato alla consegna o al trasferimento salvo espresso diverso accordo tra le parti, desumibile da una specifica compensazione o da una pattuizione chiara di prezzo ridotto.
• La clausola generale di subentro nelle posizioni attive e passive della locazione non basta, da sola, a dimostrare che le parti abbiano inteso includere anche la cauzione, se il contratto non contiene un riferimento espresso o comunque inequivoco a tale posta patrimoniale.

Come è indicizzato