Cassazione Civile, Ordinanza n. 28826/2023 del 17/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 17 maggio 2007 con cui una parte si era obbligata a vendere alla controparte due immobili siti in Torino e Moncalieri. Gli immobili erano gravati da procedure esecutive e il preliminare fu integrato per consentire l'estinzione delle procedure. La società promissaria acquirente chiese in giudizio la sentenza ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento dei beni; la promittente venditrice propose separatamente domanda di rescissione. I giudici di merito respinsero la rescissione, rigettarono la domanda ex art. 2932 c.c., risolsero il contratto e condannarono la venditrice al risarcimento del danno. Nel ricorso per cassazione la venditrice dedusse: 1) violazione degli artt. 1448 e seguenti c.c. per errata determinazione del valore degli immobili ai fini della verifica della lesione ultra dimidium, sostenendo che la Corte d'appello aveva usato perizie eseguite nel procedimento esecutivo in epoca non coincidente con la conclusione del preliminare e che non aveva considerato l'asserito incremento del mercato immobiliare; 2) violazione degli artt. 1599, 1452, 1458 e 1602 c.c. per avere la Corte d'appello riconosciuto alla società acquirente il danno da perdita di due affari di locazione, nonostante la tutela del conduttore e il subentro dell'acquirente nella posizione di locatore, nonché l'asserita irrilevanza verso i terzi dei pregiudizi derivanti dalla rescissione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Sul primo, ha ribadito che l'accertamento della sproporzione ultra dimidium ai fini della rescissione per lesione è una valutazione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua; ha ritenuto logicamente motivata la valutazione della Corte d'appello, che aveva confrontato valore e prezzo degli immobili e aveva escluso la lesione. Sul secondo, ha ritenuto non censurabile la statuizione di merito sul danno da perdita di occasioni di locazione, osservando che la Corte territoriale aveva valorizzato l'incertezza sulla titolarità del bene e il rilievo che tale incertezza, specie nelle locazioni commerciali, incide sull'affidabilità del locatore secondo la logica di mercato, anche a prescindere dalle tutele previste per il conduttore. Il ricorso è stato pertanto rigettato; non sono state liquidate spese per la mancata attività difensiva dell'intimata ed è stato disposto l'obbligo del versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1448 c.c.

  disciplina la rescissione per lesione; la verifica della lesione ultra dimidium richiede il confronto tra le prestazioni all'epoca della conclusione del contratto e integra un apprezzamento di fatto del giudice di merito.

• art. 2932 c.c.

  richiamato in relazione alla domanda di sentenza costitutiva in luogo del contratto definitivo.

• art. 1599 c.c.

  invocato per sostenere l'opponibilità della locazione all'acquirente; la Corte non ha ritenuto che escluda il danno da perdita di occasioni di locazione valutato dal giudice di merito.

• art. 1602 c.c.

  invocato per affermare il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione; non impedisce, nel ragionamento della Corte, il riconoscimento del pregiudizio derivante dall'incertezza sulla titolarità del bene.

• art. 1452 c.c.

  richiamato per sostenere che la rescissione non pregiudica i diritti dei terzi; la Corte non vi ha ravvisato un ostacolo al risarcimento del danno accertato in merito.

• art. 1458 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne fondi una specifica regula iuris nella decisione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  norma processuale utilizzata come parametro delle censure di violazione di legge.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  consente di dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per la misura dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di rescissione per lesione, la verifica della sproporzione ultra dimidium va compiuta con riferimento al momento della conclusione del contratto e costituisce un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in cassazione solo per motivazione mancante o manifestamente illogica.
• La censura in cassazione non può limitarsi a contestare astrattamente il criterio temporale o a prospettare genericamente variazioni di mercato: occorre indicare in modo specifico e già dedotto in fatto quali elementi avrebbero inciso sul valore del bene al tempo rilevante.
• Il danno patrimoniale da mancata conclusione del definitivo può essere riconosciuto anche quando l'immobile sia astrattamente locabile o soggetto a tutele del conduttore, se il giudice di merito accerta che l'incertezza sulla titolarità del bene ha inciso concretamente sull'affidabilità economica del locatore e sulla possibilità di concludere affari.
• Le disposizioni che tutelano il terzo conduttore e il subentro dell'acquirente nel rapporto di locazione non escludono, di per sé, la rilevanza risarcitoria del pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità certa del bene e dalla perdita di occasioni contrattuali.

Come è indicizzato