Cassazione Civile, Ordinanza n. 18974/2025 del 10/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore dichiarato, ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, nella compravendita di un terreno edificabile, assumendo un valore venale superiore a quello indicato nell'atto. La parrocchia alienante e la società acquirente avevano impugnato l'atto; la CTP aveva accolto i ricorsi riuniti, ritenendo errata la valutazione dell'Ufficio sia quanto alla superficie del terreno sia quanto al valore di mercato, valorizzando una perizia di parte e il fatto che l'acquisto era avvenuto all'esito di una procedura competitiva con offerta massima inferiore. La CTR ha poi riformato la decisione di primo grado, accogliendo parzialmente l'appello dell'Agenzia e determinando un valore venale intermedio sulla base del criterio comparativo previsto dall'art. 51 d.P.R. n. 131/1986 e di una compravendita comparabile. La parte alienante ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: vizio di motivazione e omesso esame di fatti decisivi; nullità della sentenza per omessa pronuncia e motivazione apparente; omessa considerazione della procedura di gara e della disciplina dell'art. 44 d.P.R. n. 131/1986. La società acquirente e l'Agenzia delle Entrate hanno proposto separati ricorsi incidentali, contestando a loro volta la motivazione sulla superficie e sul valore, e la mancata considerazione di ulteriori elementi di deprezzamento o di una superficie accessoria non stimata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso principale e i due ricorsi incidentali. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi relativi al vizio di motivazione e all'omesso esame di fatti decisivi, osservando che il giudice di merito aveva effettuato una scelta probatoria discrezionale tra gli elementi disponibili, privilegiando il metodo comparativo e dando conto delle ragioni della propria decisione. Ha inoltre affermato che l'art. 51 d.P.R. n. 131/1986 consente l'uso di criteri di stima tra loro pari ordinati, purché l'avviso rechi elementi non generici, e che nel caso concreto la CTR aveva spiegato in modo logico e coerente il ricorso al parametro comparativo, valutando anche gli oneri urbanizzativi e le deduzioni difensive. Le spese sono state compensate per reciproca soccombenza ed è stato disposto l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  Le doglianze formulate come violazione di legge, nullità o omesso esame sono state scrutinati secondo i limiti del giudizio di legittimità, senza possibilità di riesame del merito o delle valutazioni probatorie.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ha escluso l'omessa pronuncia, rilevando che la sentenza impugnata aveva effettivamente affrontato le questioni dedotte.

• art. 115 c.p.c.

  Non è stato ravvisato un uso illegittimo del materiale probatorio, poiché il giudice di merito aveva valutato le risultanze complessive e scelto quelle ritenute più attendibili.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  La motivazione della sentenza di merito è stata ritenuta esistente, intellegibile e non apparente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato insieme alle norme sulla motivazione, senza che emergesse una violazione idonea a determinare la cassazione.

• art. 111 Cost.

  Invocato in relazione al dovere di motivazione, ma la Corte ha ritenuto la motivazione della CTR coerente e sufficiente.

• art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992

  La motivazione del giudice tributario è stata ritenuta conforme al parametro richiesto, perché esponeva il percorso logico seguito.

• art. 51 d.P.R. n. 131 del 1986

  I criteri di stima per il valore del bene ai fini dell'imposta di registro sono pari ordinati; l'ufficio e il giudice possono fondarsi sul criterio comparativo e su altri elementi di valutazione, purché specifici e non generici.

• art. 52 d.P.R. n. 131 del 1986

  Richiamato tra le norme dedotte nel primo motivo, senza emergere una violazione autonoma decisiva nel caso concreto.

• art. 44 d.P.R. n. 131 del 1986

  La censura che invocava la base imponibile del prezzo di aggiudicazione è stata dichiarata inammissibile perché volta a sollecitare una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito ottenere una nuova valutazione delle prove o una diversa lettura del materiale istruttorio, salvo il limite del vizio motivazionale nei ristretti confini oggi previsti dall'art. 360, n. 5, c.p.c.
• Il giudice di merito, in materia di rettifica del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, può scegliere il criterio di stima ritenuto più attendibile tra quelli legittimamente utilizzabili, purché dia conto in modo comprensibile delle ragioni della scelta.
• I criteri di stima previsti dall'art. 51 d.P.R. n. 131/1986 sono tra loro pari ordinati: l'accertamento non richiede l'uso congiunto di tutti gli elementi, ma una valutazione complessiva che può fondarsi sul dato comparativo o su altri elementi specifici.
• Non sussiste omessa pronuncia quando la sentenza impugnata affronta, anche implicitamente ma in modo intelligibile, le questioni dedotte dalla parte; la censura è inammissibile se si limita a sollecitare una diversa ponderazione di perizie e allegazioni difensive.
• Le perizie di parte e le allegazioni difensive non vincolano il giudice, che può disattenderle ove le ritenga meno convincenti rispetto ad altri elementi oggettivi di comparazione.

Come è indicizzato