Cassazione Civile, Ordinanza n. 18828/2025 del 10/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una costruzione edificata su un fondo sito in un comune siciliano, limitrofo a quello dei ricorrenti. In appello era stato accertato che l’opera era una nuova costruzione e non una ristrutturazione con sopraelevazione. La Corte territoriale aveva ordinato l’arretramento di alcune parti dell’edificio fino a 10 metri da un fabbricato preesistente dei ricorrenti, escludendo però l’ulteriore rispetto della distanza di 5 metri dal confine, perché tale limite era stato soppresso da una modifica del regolamento edilizio comunale. Il ricorrente ha proposto cinque motivi: 1) errata applicazione dell’art. 26 del regolamento edilizio, assumendo che la Corte di appello avesse utilizzato un testo normativo non corrispondente a quello risultante da copia conforme; 2) falsa applicazione dell’art. 26 per errata interpretazione della distanza tra pareti di edifici antistanti e dal confine, sostenendo che non si potessero applicare criteri differenziati a porzioni della stessa parete e che comunque la distanza di 5 metri dal confine dovesse restare ferma; 3) falsa applicazione dell’art. 26 per errata interpretazione della disciplina delle pareti cieche e della distanza dal confine, con tesi secondo cui anche le pareti cieche avrebbero dovuto rispettare i 10 metri; 4) violazione degli artt. 873 e 875 c.c. e dei principi sulla prevenzione, deducendo che, avendo i resistenti costruito sul confine al piano terra e a distanza variabile ai piani superiori, la Corte avrebbe dovuto imporre l’arretramento dei piani superiori a 10 metri dal confine; 5) violazione dell’art. 91 c.p.c. per la regolazione delle spese, ritenuta erronea in ragione dell’esito complessivo della lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili il primo e il secondo motivo, ha ritenuto infondato il terzo motivo, ha accolto il quarto motivo e ha dichiarato assorbito il quinto. In particolare, ha affermato che l’interpretazione del regolamento edilizio operata dalla Corte di appello era corretta quanto alla soppressione del divieto di costruire a meno di 5 metri dal confine e quanto alla distinzione tra pareti finestrate e pareti cieche; invece ha riconosciuto la violazione dei principi sulla prevenzione, poiché la scelta del preveniente di costruire sul confine è definitiva e condiziona anche gli sviluppi in altezza del fabbricato. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Catania in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità e dell’intero processo.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  viene richiamato come parametro di censura per violazione/falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  viene richiamato come parametro di censura per vizio motivazionale, nei limiti oggi consentiti dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 26 del regolamento edilizio comunale

  "nelle nuove costruzioni e ricostruzioni è prescritta, in tutti i casi, la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti ... In presenza di pareti cieche è consentita l'edificazione in aderenza; nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate di cui sopra, è consentita altresì la edificazione sul confine"

  la distanza di 10 metri opera tra pareti finestrate antistanti; in presenza di pareti cieche è consentita l’edificazione in aderenza; il richiamo a "di cui sopra" si riferisce alle pareti finestrate e non introduce un generale divieto di costruire sul confine.

• art. 5 L. Reg. Sicilia 27 dicembre 1978, n. 71

  viene richiamato quale base del decreto assessoriale che ha modificato il regolamento edilizio.

• decreto assessoriale Regione Sicilia n. 813 del 1989

  ha modificato il regolamento edilizio, sopprimendo il precedente divieto di costruire a meno di 5 metri dai confini interni del lotto.

• art. 9 d.m. 2 aprile 1968, n. 1444

  è richiamato come disposizione inderogabile coerente con la lettura dell’art. 26 in tema di distanza tra pareti finestrate e edifici antistanti.

• art. 873 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di distanze legali tra costruzioni e principio di prevenzione.

• art. 875 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di prevenzione e costruzione sul confine.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla liquidazione delle spese di lite; il motivo è stato assorbito dall’accoglimento del quarto motivo.

Massime di principio

• Nelle controversie sulle distanze tra fabbricati, il giudice di legittimità non può essere investito di una mera rivalutazione del fatto: una censura che si risolva nel contestare l’accertamento tecnico-fattuale del giudice di merito è inammissibile se formalmente veicolata come violazione di legge.
• Quando un regolamento edilizio prescrive la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate antistanti, tale regola non può essere estesa, contro il dato letterale, alle pareti cieche se il testo distingue espressamente i due casi.
• Se un regolamento edilizio è stato modificato da un successivo intervento normativo, la disciplina applicabile va individuata in base al testo vigente al momento della costruzione, non a quello previgente.
• In materia di distanze legali, la scelta del preveniente di costruire sul confine è definitiva: essa vincola anche gli sviluppi in altezza del fabbricato e non consente soluzioni variabili per i diversi piani che costringerebbero il vicino a un allineamento spezzato.
• In tema di prevenzione tra costruzioni, se la prima costruzione è stata realizzata sul confine, la prosecuzione verticale deve mantenere il medesimo criterio costruttivo; in difetto, devono essere rispettate le distanze previste dalla legge o dai regolamenti locali.
• La regolazione delle spese resta assorbita quando la sentenza di merito viene cassata per accoglimento di un motivo che incide sull’esito complessivo della controversia.

Come è indicizzato