Cassazione Civile, Ordinanza n. 22575/2025 del 04/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da contrapposte pretese tra proprietari di fondi limitrofi siti in un complesso lottizzato nel comune di San Vito Lo Capo. Una proprietaria ha chiesto, in via petitoria, che fosse dichiarata la libertà del proprio fondo da una pretesa servitù di veduta e panorama vantata dalla vicina, con cessazione delle molestie e risarcimento dei danni; la vicina si è costituita e ha chiesto in riconvenzionale il riconoscimento della servitù di veduta anche panoramica e il risarcimento dei danni. In primo grado la domanda principale è stata rigettata e quella riconvenzionale accolta solo in parte, con ordine di abbassare il muro di cinta e rimuovere un vano attrezzi. In appello, la sentenza è stata riformata e l’immobile dell’appellante è stato dichiarato libero dalla servitù. Nel ricorso per cassazione la ricorrente ha dedotto: violazione dell’art. 80 del regolamento edilizio comunale e dell’art. 4 della convenzione di lottizzazione, sostenendo che tali atti imponevano la divisione dei lotti solo con siepi e non con muri; omesso esame di documenti (nota della Soprintendenza, convenzione di lottizzazione e concessione edilizia) da cui inferirebbe l’esistenza della servitù; falsa applicazione delle medesime disposizioni in tema di corretta misurazione delle recinzioni tra i lotti; omesso esame del fatto che il dislivello tra i terreni imporrebbe di calcolare l’altezza del muro dal punto più basso o da quota mediana; omesso esame della richiesta di riduzione dell’altezza del muro lato est. La Corte ha ritenuto infondati o inammissibili tutti i motivi, osservando che la convenzione di lottizzazione non bastava, nel caso concreto, a dimostrare una servitù di veduta o di panorama, poiché la previsione di una divisione con siepi o con muri di altezza determinata non equivale di per sé a una servitù di prospectio in alienum, e comunque mancava un titolo che imponesse distanze o altezze tali da garantire un vero diritto di veduta o una servitù altius non tollendi. Ha inoltre precisato che il difetto di conformità alla concessione edilizia rileva solo nel rapporto pubblicistico e non incide di per sé sui rapporti privatistici. Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile perché, pur denunciando una pretesa omessa pronuncia, in realtà censurava solo la motivazione sotto il profilo dell’omesso esame, senza dedurre la nullità della sentenza nei termini richiesti dall’art. 360 c.p.c.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  violazione e/o falsa applicazione di legge

  La censura per violazione di legge è stata esaminata ma ritenuta infondata perché la convenzione di lottizzazione e il regolamento edilizio non dimostravano, nel caso concreto, la costituzione di una servitù di veduta o panorama.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti

  Il vizio è stato ritenuto infondato o inammissibile quando il fatto dedotto non era decisivo oppure quando la censura si risolveva in una richiesta di riesame del merito; in un caso, il motivo è stato dichiarato inammissibile perché formulato come omesso esame anziché come nullità per omessa pronuncia.

• art. 80 del Regolamento edilizio comunale del comune di San Vito Lo Capo

  La previsione di muri di cinta fino a una certa altezza è stata considerata irrilevante, da sola, a fondare una servitù di veduta, perché non garantisce necessariamente il comodo affaccio sul fondo vicino.

• art. 4 della Convenzione di lottizzazione

  La clausola che prevedeva la divisione tra i lotti esclusivamente con siepi è stata ritenuta insufficiente a provare una servitù di veduta o di panorama, mancando la specificazione di distanze o altezze idonee a imporre un diritto di prospectio in alienum.

• art. 900 c.c.

  Per la servitù di veduta è necessario non solo il requisito della inspectio, ma anche quello della prospectio, cioè la possibilità di affacciarsi e di guardare anche obliquamente e lateralmente sul fondo altrui.

• artt. 905-907 c.c.

  La servitù di veduta è compatibile con opere collocate a distanza legale, ma ciò non esime dalla verifica concreta della sussistenza della prospectio.

• art. 112 c.p.c.

  La deduzione di omessa pronuncia deve essere veicolata come censura della nullità della sentenza; non basta lamentare genericamente un vizio motivazionale o un omesso esame.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per il contributo unificato dovuto per il ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza del ricorrente.

Massime di principio

• La costituzione di una servitù prediale derivante da convenzioni di lottizzazione richiede che il titolo negoziale o urbanistico imponga in modo sufficientemente determinato limitazioni reali ai fondi, non essendo sufficiente un mero richiamo a previsioni edilizie o a modalità generiche di divisione dei lotti.
• La servitù di veduta presuppone non solo la possibilità di guardare frontalmente sul fondo altrui, ma anche la prospectio, cioè un affaccio comodo che consenta la visione obliqua e laterale; in mancanza di tale requisito, non vi è servitù di veduta.
• La previsione di un’altezza massima per muri o recinzioni, o la previsione della divisione con siepi, non equivale automaticamente alla costituzione di una servitù di panorama o di altius non tollendi, se non emerge un titolo costitutivo espresso o un acquisto a titolo originario.
• Le violazioni urbanistico-edilizie o paesaggistiche rilevano nei rapporti pubblicistici, ma non consentono di per sé di desumere l’esistenza di un diritto reale di servitù nei rapporti tra privati.
• Nel giudizio di cassazione, il vizio di omessa pronuncia deve essere dedotto come nullità della sentenza e non può essere surrettiziamente prospettato come omesso esame di un fatto decisivo; inoltre, il fatto asseritamente omesso deve essere davvero decisivo e non richiedere un nuovo apprezzamento del merito.
• Le questioni che presuppongono nuovi accertamenti di fatto non risultano proponibili in cassazione se non siano state specificamente trattate nei gradi di merito e adeguatamente localizzate nel ricorso.

Come è indicizzato