Cassazione Civile, Ordinanza n. 13253/2023 del 15/05/2023

Esito

La controversia

Una società conduttrice di locali terranei ad uso commerciale in Napoli ha agito per far annullare la compravendita di una pluralità di immobili, e il successivo contratto di leasing connesso, sostenendo che la locatrice, dopo aver comunicato l’intenzione di vendere l’immobile locato con indicazione del prezzo, aveva alienato l’intero compendio a terzi senza rispettare il diritto di prelazione e di riscatto previsto per il conduttore dagli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978. In subordine, chiedeva il riconoscimento del diritto di riscatto previo frazionamento del prezzo. I convenuti hanno resistito sostenendo che si trattasse di vendita in blocco, e dunque insuscettibile di prelazione. Il Tribunale e poi la Corte d’appello hanno dato ragione alle convenute, ritenendo la vendita in blocco per il fatto che gli immobili si trovavano sul medesimo piano e che la proprietaria aveva trasferito tutti gli immobili di sua proprietà esistenti nel fabbricato. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con cinque motivi, nullità della sentenza per motivazione apparente, omesso esame di fatti decisivi e violazione delle norme sulla vendita in blocco e sulla prelazione del conduttore, censurando inoltre il mancato esame di prove e istanze istruttorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo la motivazione della sentenza d’appello meramente apparente e logicamente inidonea a sorreggere la qualificazione dell’operazione come vendita in blocco. Ha chiarito che, ai fini dell’esclusione della prelazione e del riscatto, non bastano elementi come la collocazione degli immobili sul medesimo piano o il trasferimento di tutti i beni di proprietà della venditrice nel fabbricato; occorre invece una effettiva unità strutturale e funzionale del compendio e una considerazione dell’assetto negoziale complessivo. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  mancanza di motivazione e nullità della sentenza

  la motivazione deve rispettare il minimo costituzionale di coerenza e intelligibilità; una motivazione solo apparente integra nullità denunciabile in cassazione

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  consente il sindacato sulla nullità della sentenza per vizio di motivazione nei limiti dell’anomalia motivazionale rilevante

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  dopo la riforma, il controllo di legittimità sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale; resta censurabile l’anomalia motivazionale che si traduca in violazione di legge costituzionalmente rilevante

• art. 115 c.p.c.

  richiamato come parametro di corretta valutazione delle prove e del materiale istruttorio

• art. 116 c.p.c.

  richiamato come parametro di valutazione delle prove secondo il prudente apprezzamento nei limiti di legge

• art. 166 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne fondi la decisione

• art. 210 c.p.c.

  richiamato in relazione alle istanze di esibizione documentale

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in tema di onere della prova

• art. 1343 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla dedotta invalidità dell’operazione negoziale

• art. 1344 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla causa in frode alla legge

• art. 1418 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla nullità del contratto

• art. 38 l. n. 392/1978

  attribuisce al conduttore di immobile urbano ad uso diverso il diritto di prelazione in caso di vendita del bene locato, salvo che la vendita sia in blocco

• art. 39 l. n. 392/1978

  disciplina il correlato diritto di riscatto del conduttore quando la prelazione non sia stata rispettata

Massime di principio

• In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitativo, la prelazione e il riscatto del conduttore presuppongono la perfetta identità tra bene locato e bene venduto; quando la vendita riguarda una pluralità di immobili, occorre distinguere tra vendita cumulativa, che non esclude i diritti del conduttore sul bene locato, e vendita in blocco, che invece li esclude.
• La vendita in blocco ricorre solo se i beni alienati, oltre a essere tra loro collegati, costituiscono un complesso unitario, strutturalmente o funzionalmente non riducibile alla mera somma di singole unità immobiliari.
• L’accertamento della vendita in blocco richiede una valutazione complessiva sia degli elementi oggettivi sia dell’assetto negoziale e della volontà delle parti, risultando insufficiente il solo dato che i beni siano stati venduti con un unico atto o che appartengano tutti al medesimo proprietario.
• La motivazione del provvedimento deve consentire di comprendere l’iter logico-giuridico seguito dal giudice; una motivazione che si limiti a enunciare dati privi di reale capacità dimostrativa integra motivazione apparente e comporta cassazione della sentenza.
• In sede di legittimità è sindacabile l’anomalia motivazionale che si traduca in una violazione di legge costituzionalmente rilevante, secondo il parametro del minimo costituzionale della motivazione.

Come è indicizzato