Cassazione Civile, Ordinanza n. 09437/2026 del 14/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da danni arrecati a un sottotetto in un edificio condominiale, per i quali il giudice di merito ha condannato il convenuto originario al risarcimento del danno patrimoniale e all'esecuzione delle opere necessarie a eliminare definitivamente i fenomeni dannosi. Il convenuto ha anche chiamato in garanzia l'impresa che aveva eseguito i lavori, ma la domanda di manleva è stata rigettata. In cassazione ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2697 e 1350 c.c., sostenendo che la controparte non avesse dimostrato la proprietà del bene danneggiato e che la legittimazione non potesse fondarsi su elementi presuntivi; 2) violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c., per omessa pronuncia sul motivo di appello relativo alla domanda di garanzia ex art. 1667 c.c. verso l'impresa edile, assumendo che la sentenza di appello avesse confuso le rationes decidendi della sentenza di primo grado e che l'appaltatrice avesse riconosciuto i vizi, anche rifacendo i lavori; 3) violazione dell'art. 91 c.p.c. per la condanna alle spese in favore della compagnia assicurativa chiamata in causa; 4) violazione dell'art. 92 c.p.c. per la condanna alle spese in appello, assumendo che la controparte fosse risultata soccombente sulla difesa d'inammissibilità del gravame.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutte le eccezioni preliminari di inammissibilità e ha rigettato il ricorso nel merito. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, nei giudizi risarcitori relativi a danni a un immobile, non occorre la prova rigorosa della proprietà, essendo sufficiente l'individuazione del soggetto legittimato a pretendere il risarcimento sulla base di elementi documentali e presuntivi; nel caso concreto il giudice di merito aveva valorizzato più elementi convergenti. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché l'appello non aveva specificamente censurato una delle due rationes decidendi poste a base del rigetto della garanzia, e perché la tesi del riconoscimento dei vizi da parte dell'appaltatrice non era sorretta da una censura fattuale adeguata né da riscontro nella sentenza. Ha respinto il terzo motivo, confermando che le spese del terzo chiamato vittorioso possono gravare sul chiamante soccombente nella garanzia. Ha respinto anche il quarto motivo, rilevando che la controparte non era soccombente in appello, essendo stato integralmente rigettato il gravame. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  la prova rigorosa della proprietà non è necessaria quando il punto decisivo è la legittimazione al risarcimento del danno subito dal bene; il convincimento può formarsi su elementi documentali e presuntivi

• art. 1350 c.c.

  non impone, nel caso concreto, la produzione del titolo scritto di acquisto per dimostrare la legittimazione risarcitoria

• art. 1117 c.c.

  in mancanza di titolo, la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto si accerta in base alle caratteristiche strutturali e funzionali del bene

• art. 112 c.p.c.

  il motivo è inammissibile quando non coglie specificamente tutte le rationes decidendi poste a base della decisione impugnata

• art. 342 c.p.c.

  l'appello deve contestare in modo specifico le rationes decidendi della sentenza di primo grado

• art. 1667 c.c.

  il riconoscimento dei vizi da parte dell'appaltatore può incidere su decadenza e prescrizione della garanzia, ma solo per i difetti contestati e non per nuovi vizi sorti successivamente

• art. 91 c.p.c.

  le spese del terzo chiamato vittorioso possono essere poste a carico del chiamante la cui garanzia sia stata respinta

• art. 92 c.p.c.

  la compensazione o diversa regolazione delle spese presuppone soccombenza, anche parziale, della controparte; se il gravame è integralmente rigettato, la controparte non è soccombente

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  sussistendo i presupposti, va dato atto dell'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nel giudizio risarcitorio per danni arrecati a un immobile, il danneggiato non è tenuto a fornire la prova rigorosa e formale del titolo di proprietà: è sufficiente dimostrare, con elementi documentali e presuntivi idonei, di essere il soggetto legittimato a ricevere il risarcimento.
• Per stabilire se un sottotetto sia condominiale o pertinenza esclusiva dell'ultimo appartamento, in mancanza di titolo negoziale, occorre guardare alla funzione concreta e alle caratteristiche strutturali del bene; se serve solo a isolamento e protezione dell'unità sottostante, esso è pertinenza dell'appartamento, mentre se è destinato all'uso o servizio comune opera la presunzione di comunione.
• In sede di ricorso per cassazione, è inammissibile la censura che non confronti tutte le autonome rationes decidendi poste a fondamento della sentenza impugnata.
• Il riconoscimento dei vizi da parte dell'appaltatore, quando desumibile da un impegno a riparare, non determina novazione dell'obbligazione originaria ma costituisce autonoma obbligazione di facere; tale effetto opera solo con riguardo ai vizi già contestati e non si estende a difetti nuovi emersi dopo il primo intervento.
• Le spese del terzo chiamato in garanzia, se il terzo risulta totalmente vittorioso, possono essere poste a carico del chiamante soccombente sulla domanda di garanzia.
• La soccombenza va valutata con riferimento all'esito complessivo del gravame: se l'appello è integralmente rigettato, la controparte non può essere considerata soccombente ai fini della regolazione delle spese.

Come è indicizzato