Cassazione Civile, Sentenza n. 26493/2022 del 08/09/2022

Esito

La controversia

Controversia nata da un contratto di locazione abitativa (13/04/2011) per immobile a Palermo. La locatrice Parisi intimò sfratto per morosità nei confronti del conduttore Dorato per canoni non corrisposti o ridotti (Dorato aveva ridotto il canone in base a istruzioni/verbale dell'Agenzia delle Entrate e alla disciplina dettata dal d.lgs. n. 23/2011). Il Tribunale aveva dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore; Dorato impugnò. In parallelo Parisi ottenne decreto ingiuntivo per canoni e Dorato propose opposizione. Nella vicenda sono rilevanti le successive pronunce di illegittimità costituzionale delle norme del d.lgs. 23/2011 (sent. Corte Cost. n. 50/2014 e n.169/2015) e la disciplina introdotta dall'art. 1, comma 59, L. 208/2015 (art.13 L.431/1998, comma 5 aggiornato), nonché il regime della registrazione tardiva (art.1, comma 346, L.311/2004) e interpretazioni della giurisprudenza di legittimità.

La decisione

La Corte di Cassazione ha riunito i due ricorsi. Ha accolto il primo motivo del ricorso n. 20796/2018 proposto da Dorato ritenendo che la Corte territoriale abbia basato la conferma della risoluzione anche su morosità successive al periodo specificamente dedotto nell'intimazione di sfratto (il giudice non può fondare la risoluzione su fatti sopravvenuti rispetto alla domanda). Decidendo nel merito, ha ritenuto che per il periodo oggetto dell'azione (febbraio-giugno 2012) non sussisteva inadempimento colpevole del conduttore, avendo questi conformato il comportamento alle istruzioni/alla disciplina allora vigente e alla registrazione effettuata; conseguentemente ha rigettato la domanda di risoluzione proposta da Parisi. Ha compensato integralmente le spese di tutti i gradi di giudizio. Quanto al ricorso n. 9917/2020 proposto da Parisi, la Cassazione lo ha respinto (primi due motivi) e dichiarato inammissibile il terzo; nulla per le spese relative a quel ricorso.

Norme richiamate

• d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3, commi 8 e 9)

  Tali commi, originariamente invocati dal conduttore per giustificare l'autoriduzione del canone, sono stati dichiarati incostituzionali: la Corte ha ritenuto che la conformazione del comportamento del conduttore alla disciplina allora vigente rappresentava elemento rilevante per valutare l'assenza di colpevolezza nel periodo dedotto.

• legge 9 dicembre 1998, n. 431 (art. 13, comma 5, nella formulazione introdotta dall'art. 1, comma 59, L. 208/2015)

  Per i conduttori che ... hanno versato, nel periodo intercorso ... il canone annuo di locazione nella misura stabilita ... l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.

  La Corte ha richiamato la giurisprudenza costituzionale (sent. n.87/2017) precisando che il comma 5 così come vigente non "ripristina" integralmente la disciplina del d.lgs. 23/2011 (durata e regime contrattuale), ma fissa un parametro indennitario per una specifica platea di conduttori; tale testo è applicabile ai contratti tardivamente registrati nel periodo considerato.

• legge 27 dicembre 2004, n. 311 (art. 1, comma 346)

  La registrazione tardiva del contratto effettuata dal conduttore può retroagire e rendere valido il contratto ex tunc; la Corte ha affermato che, anche alla luce delle Sezioni Unite (Cass. n.23601/2017), la registrazione tardiva può garantire la validità retroattiva del contratto ai sensi di tale disposizione.

• decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 (art. 5, comma 1-ter)

  Proroga degli effetti delle disposizioni del d.lgs. 23/2011 fino al 31/12/2015: la Corte ha ricordato che la normativa è stata oggetto di pronunce di incostituzionalità (in particolare n.169/2015) e che la disciplina successiva (L.208/2015) ha natura diversa.

• Costituzione della Repubblica Italiana (art. 136)

  Richiamata nella valutazione della legittimità delle norme e del ripristino o meno di effetti retroattivi da parte del legislatore; la Corte costituzionale ha ritenuto che il comma 5 dell'art.13 L.431/1998 non violi l'art.136 laddove non intende ripristinare integralmente la disciplina precedente.

• Sentenze Corte Costituzionale nn. 50/2014, 169/2015, 87/2017

  Le pronunce della Consulta hanno dichiarato l'illegittimità di talune disposizioni del d.lgs. 23/2011 e hanno delimitato l'effetto dell'intervento normativo del 2015: la Corte di cassazione ha applicato tali principi distinguendo la diversa finalità del comma 5 dell'art.13 L.431/1998.

• Cassazione, Sezioni Unite, n. 23601/2017

  Le Sezioni Unite hanno affermato che la registrazione tardiva di un contratto nullo per omessa registrazione può retroagire e produrre effetti ex tunc; la Corte ha richiamato tale principio nell'analisi del regime della registrazione tardiva ai fini della validità del contratto.

Massime di principio

• Le cause di risoluzione per inadempimento devono esistere al momento della proposizione della domanda: il giudice non può fondare la risoluzione su morosità sopravvenute rispetto al petitum originario.
• La registrazione tardiva del contratto effettuata dal conduttore può retroagire (art.1, comma 346 L.311/2004 e giurisprudenza delle Sezioni Unite) e rendere valido il contratto ex tunc, con conseguenze sulla valutazione delle obbligazioni del periodo originario.
• Il comma 5 dell'art.13 L.431/1998 (modificato da L.208/2015) fissa un parametro indennitario (canone/indennità pari al triplo della rendita catastale) per una specifica categoria di conduttori ma non "ripristina" integralmente la disciplina del d.lgs. 23/2011 (non ripristina durata/effetti contrattuali previsti da quelle norme).
• Se il conduttore ha conformato il proprio comportamento a una disciplina poi dichiarata incostituzionale (e/o ad atti dell'Agenzia delle Entrate) ciò può escludere la colpevolezza dell'inadempimento per il periodo interessato.
• In contenziosi con ampia interferenza di pronunce costituzionali e di diritto transitorio, il giudice di merito e di legittimità deve verificare attentamente la portata temporale delle norme e delle declaratorie della Consulta prima di ritenere integrato un grave inadempimento.
• Le spese di giudizio possono essere compensate quando la questione presenta particolare complessità e molteplici interventi interpretativi da parte della Corte costituzionale e della giurisprudenza.