Cassazione Civile, Ordinanza n. 31682/2025 del 04/12/2025

Esito

La controversia

Un promissario acquirente aveva convenuto i promittenti venditori chiedendo la risoluzione di un preliminare di vendita di un fondo rustico, deducendo l'inadempimento dei venditori per tre profili: la presenza di una servitù di acquedotto non dichiarata, la mancata regolamentazione dei confini del terreno e l'omessa comunicazione ai confinanti ai fini della prelazione. Il Tribunale aveva rigettato sia la domanda principale sia la riconvenzionale dei venditori di esecuzione in forma specifica. La Corte d'appello, adita dall'attore, aveva rigettato il gravame ritenendo: insussistente la censura sulla prelazione, perché non era stata provata la qualifica di coltivatori diretti dei confinanti e, comunque, risultava una comunicazione verbale seguita da rinuncia scritta; insussistente la reticenza sulla servitù, poiché l'atto di provenienza la menzionava ed era stato messo a disposizione del promissario acquirente, oltre al fatto che il preliminare prevedeva la vendita con servitù attive e passive; infondata anche la doglianza sui confini, perché i venditori avevano dato avvio a un'attività materiale di picchettamento dei confini, ritenuta sufficiente rispetto all'obbligo contrattuale. In cassazione il promissario acquirente ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 950, 951 e 1350 c.c., sostenendo che l'obbligo di regolamentare i confini non poteva essere ritenuto adempiuto sulla sola base di prova testimoniale e senza il contraddittorio con i confinanti; con il secondo ha denunciato violazione dell'art. 92 c.p.c., assumendo che, essendo stata rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello e mancando appello incidentale contro il rigetto della riconvenzionale, vi sarebbe stata soccombenza reciproca e quindi compensazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello aveva correttamente interpretato la clausola contrattuale come impegno a svolgere un'operazione materiale interna tra le parti, consistente nel picchettamento e nella delimitazione visibile dei confini, non come azione formale di regolamento di confini opponibile ai terzi; di conseguenza, l'adempimento di tale obbligazione di fare poteva essere provato anche per testi, senza violazione delle norme sulla forma dei contratti traslativi di diritti reali. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo perché la soccombenza va valutata sull'esito finale della lite: non essendo stato proposto appello incidentale e avendo l'appellante perso integralmente il gravame, il rigetto di una mera eccezione preliminare non integra soccombenza reciproca. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese, al pagamento di somma ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e all'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 950 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che la regolamentazione dei confini richiederebbe un vero giudizio di confine e il coinvolgimento dei confinanti; la Corte ha escluso la pertinenza di tale lettura perché la clausola contrattuale riguardava solo un'attività materiale di delimitazione tra le parti.

• art. 951 c.c.

  Richiamato dal ricorrente insieme all'art. 950 c.c. per contestare la prova e la modalità di regolamentazione dei confini; la Corte non ne ha accolto l'interpretazione estensiva proposta.

• art. 1350 c.c.

  Invocato per affermare che l'obbligo relativo ai confini non potesse essere provato per testi se dovesse incidere su diritti reali; la Corte ha chiarito che, trattandosi di obbligazione di fare meramente materiale, la prova testimoniale era ammissibile.

• art. 1362 c.c. e ss.

  Richiamate implicitamente dalla Corte per osservare che il motivo non censurava la corretta interpretazione della clausola contrattuale operata dalla Corte d'appello.

• art. 92 c.p.c.

  Invocato per sostenere la necessità della compensazione delle spese per soccombenza reciproca; la Corte ha ribadito che la soccombenza reciproca non sussiste quando una parte perda integralmente la domanda o l'impugnazione, anche se l'altra parte abbia visto respinta un'eccezione preliminare.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  Utilizzato per la condanna della parte soccombente a una somma aggiuntiva per responsabilità aggravata, in coerenza con la decisione resa conforme alla proposta di definizione.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato nel contesto del procedimento accelerato e della proposta di definizione per manifesta infondatezza.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato quanto alla composizione del collegio e alla trattazione camerale successiva alla proposta di definizione.

• art. 342 c.p.c.

  Citato come oggetto dell'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello sollevata dagli appellati e poi rigettata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  Richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando una clausola di preliminare impone ai promittenti venditori di delimitare o picchettare i confini, l'interpretazione va ancorata al tenore concreto dell'obbligazione: se emerge un impegno meramente materiale e inter partes, non si tratta di un giudizio formale di regolamento di confini con necessaria partecipazione dei terzi confinanti.
• L'adempimento di una obbligazione di fare avente contenuto materiale può essere provato anche mediante testimoni, salvo che la prova richiesta incida su un atto soggetto a forma vincolata o su una diversa vicenda traslativa di diritti reali.
• La valutazione delle prove e l'interpretazione della clausola contrattuale compiute dal giudice di merito sono sindacabili in cassazione solo nei limiti del vizio di legittimità, non potendo essere sostituite da una diversa lettura del fatto se la motivazione è congrua.
• Ai fini delle spese processuali, la soccombenza reciproca va apprezzata in relazione all'esito complessivo della lite o dell'impugnazione: il rigetto di una mera eccezione preliminare dell'appellato non basta a escludere la soccombenza totale dell'appellante quando il gravame sia integralmente respinto.
• Nel giudizio di legittimità, la manifesta infondatezza del ricorso può comportare, oltre al rigetto, la condanna alle spese e l'applicazione delle misure sanzionatorie previste per la responsabilità aggravata, quando ne ricorrano i presupposti processuali.

Come è indicizzato