Cassazione Civile, Ordinanza n. 11916/2023 del 05/05/2023

Esito

La controversia

Una società locatrice aveva chiesto il risarcimento dei danni subiti da un immobile a uso industriale, concesso in locazione a una società conduttrice e riconsegnato anticipatamente. La locatrice lamentava il grave deterioramento e l'asportazione pressoché totale dell'impianto elettrico e chiedeva il costo di ripristino. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d'appello, in parziale riforma, aveva ridotto il danno liquidato. La conduttrice ha proposto ricorso principale deducendo: 1) violazione degli artt. 1590 e 2735 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che la clausola contrattuale di idoneità dell'immobile non avesse valore confessori o preclusivo di prova contraria e che fosse errata l'inammissibilità delle prove orali; 2) violazione dell'art. 1590 c.c. e degli artt. 115, 244 e 245 c.p.c., per mancata ammissione delle prove orali e mancata valutazione della documentazione sulla condizione dei locali alla consegna; 3) omesso esame sulla proprietà dei beni e dell'impianto elettrico; 4) violazione dell'art. 116 c.p.c. e omesso esame, per avere attribuito alla c.t.u. valore decisivo senza considerare le critiche del c.t.p.; 5) violazione dell'art. 2697 c.c. e omesso esame delle prove testimoniali, per mancata prova dello stato dei locali al rilascio. La locatrice ha resistito con controricorso e ricorso incidentale, lamentando nullità della sentenza d'appello per avere la Corte ridotto d'ufficio il danno liquidato, oltre i limiti delle censure dedotte dall'appellante, in violazione degli artt. 112, 342 e 434 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia quello incidentale. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi della conduttrice perché la Corte d'appello aveva correttamente applicato la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c.: in mancanza di descrizione dello stato dell'immobile al momento della consegna, il conduttore si presume averlo ricevuto in buono stato locativo; tale presunzione era ulteriormente rafforzata dalla clausola contrattuale di idoneità all'uso pattuito. Le censure sulle prove orali, sulla c.t.u. e sulla valutazione delle risultanze istruttorie miravano sostanzialmente a una rivalutazione del merito e non evidenziavano specificamente la decisività delle prove asseritamente trascurate. È stato rigettato anche il ricorso incidentale, poiché la richiesta di rigetto integrale della domanda risarcitoria comprendeva logicamente anche quella di riduzione del quantum, e la quantificazione del danno era comunque oggetto di appello. Le spese sono state compensate per reciproca soccombenza, con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1590 c.c.

  In mancanza di descrizione dello stato della cosa locata al momento della consegna, si presume che il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato locativo; per superare la presunzione è necessaria prova rigorosa del contrario.

• art. 2735 c.c.

  La clausola contrattuale richiamata non è stata ritenuta confessione decisiva, ma la Corte ha comunque valorizzato il contenuto negoziale nel senso di rafforzare la presunzione di buono stato del bene.

• art. 115 c.p.c.

  Non è consentita una censura che si risolva in una generica contestazione della valutazione delle prove o in una richiesta di nuova lettura del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  La doglianza è inammissibile quando mira soltanto a sostituire l'apprezzamento del giudice di merito sulla c.t.u. e sulle prove testimoniali con una diversa valutazione di merito.

• art. 244 c.p.c.

  La mancata ammissione della prova orale non è stata ritenuta censurabile, non essendo stata indicata la decisività concreta dei capitoli istruttori.

• art. 245 c.p.c.

  Richiamato nel contesto della doglianza sulla prova testimoniale, senza accoglimento della censura.

• art. 2697 c.c.

  La parte che intende vincere la presunzione di buono stato locativo deve fornire prova rigorosa dei fatti contrari.

• art. 360 bis, n. 2, c.p.c.

  Il motivo è stato dichiarato inammissibile perché non si confrontava adeguatamente con il principio di diritto già consolidato sulla presunzione ex art. 1590 c.c.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte d'appello non ha violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché la domanda di rigetto integrale includeva la richiesta di riduzione del danno.

• art. 342 c.p.c.

  Il tema della quantificazione del danno era compreso nei motivi di appello e dunque la decisione non è stata resa ultra petita o fuori dal devolutum.

• art. 434 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente incidentale sul requisito di specificità dell'appello, ma la censura è stata respinta.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• Nel rapporto di locazione, se manca una descrizione dello stato della cosa consegnata, opera la presunzione legale di cui all'art. 1590, comma 2, c.c. secondo cui il conduttore ha ricevuto il bene in buono stato locativo.
• La presunzione di buono stato locativo può essere superata solo con prova rigorosa del contrario; non bastano deduzioni generiche, né la mera contestazione dello stato originario del bene senza un effettivo supporto istruttorio decisivo.
• Una clausola contrattuale che attesti l'idoneità del bene all'uso pattuito, pur non configurando necessariamente confessione, può rafforzare l'apprezzamento del giudice circa la presunzione di buono stato e l'inidoneità delle prove contrarie offerte.
• Le censure di legittimità che mirano sostanzialmente a ottenere una nuova valutazione del merito, delle testimonianze o della c.t.u. sono inammissibili se non si individuano specificamente fatti decisivi omessi o un effettivo travisamento del quadro istruttorio.
• La domanda di rigetto integrale di una pretesa risarcitoria comprende anche la richiesta di riduzione del quantum, quando il tema della quantificazione del danno sia comunque devoluto con l'appello.

Come è indicizzato