Cassazione Civile, Ordinanza n. 32805/2021 del 09/11/2021

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano agito per ottenere l'accertamento dell'inesistenza di una servitù di scolo a favore delle altre unità del complesso e per conseguire la rimozione dei canali di deflusso delle acque, sostenendo che il pozzetto situato nel loro garage fosse di loro proprietà esclusiva e non comune. In primo grado il tribunale aveva respinto la domanda principale e costituito la servitù di scolo; in appello la corte territoriale aveva invece dichiarato la condominialità del pozzetto, valorizzando la funzione di raccolta delle acque provenienti da tutte le unità e alcune clausole dei contratti di acquisto che prevedevano la ripartizione pro quota delle spese di manutenzione ed energia. Con il ricorso per cassazione i proprietari della villa a schiera deducevano, con il primo motivo, omesso esame di fatti decisivi e violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che i titoli di acquisto indicavano il pozzetto come collocato nella proprietà del venditore, che i pagamenti delle spese erano intervenuti solo anni dopo le vendite e che l'opera non risultava nei titoli edilizi; con il secondo motivo denunciavano la violazione dell'art. 1117 c.c. assumendo che non potesse operare la presunzione di condominialità rispetto a un manufatto destinato di fatto all'uso comune ma collocato nella loro proprietà esclusiva. La Corte ha esaminato congiuntamente i motivi perché connessi.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto che il condominio possa configurarsi anche nel caso di villette a schiera, cioè di immobili disposti orizzontalmente, quando esistano beni o impianti comuni legati da rapporto di accessorietà necessaria con le singole proprietà. Ha inoltre affermato che, per superare la presunzione di comunione posta dall'art. 1117 c.c., è necessario un titolo contrario chiaro e inequivoco, da rinvenirsi nel titolo costitutivo del condominio, e che tale accertamento appartiene al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo se illogico o inesistente. Nel caso concreto la corte di merito aveva accertato che il pozzetto fungeva da punto di raccolta e scolo delle acque di tutte le unità e che non vi era nei titoli una disposizione dell'originario unico proprietario che ne attribuisse la proprietà esclusiva; le ulteriori deduzioni dei ricorrenti sulla data dei pagamenti o sui permessi edilizi sono state considerate contestazioni di merito o comunque non decisive. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  presunzione sancita all'art. 1117 c.c.

  La norma opera come presunzione di condominialità per le parti, impianti e servizi destinati all'uso comune; per vincerla occorre un titolo contrario chiaro e inequivoco desumibile dal titolo costitutivo del condominio, non elementi presuntivi o successivi.

• art. 360, comma primo, nn. 3 e 5 c.p.c.

  omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e la violazione dell'art. 1117 c.c., ai sensi dell'art. 360, comma primo, nn. 3 e 5 c.p.c.

  La censura di legittimità è ammissibile solo nei limiti propri della violazione di legge e dell'omesso esame di un fatto decisivo; non può risolversi in una rivalutazione del merito o delle prove.

• art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.

  violazione dell'art. 1117 c.c. ai sensi dell'art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.

  La deduzione di violazione di legge non consente di sovvertire l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sulla destinazione comune del bene.

• art. 360, comma primo, n. 5 c.p.c.

  lamentata violazione dell'art. 360, comma primo, n. 5 c.p.c.

  Il vizio motivazionale non sussiste quando il giudice di merito abbia esaminato espressamente le circostanze decisive e abbia fornito una motivazione логica e coerente.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02

  sussistenza dei presupposti processuali per il versamento ... di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/02

  pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13

  Serve come parametro per quantificare l'ulteriore importo dovuto in caso di soccombenza.

Massime di principio

• Il condominio può sussistere anche tra immobili disposti orizzontalmente, come le villette a schiera, quando vi siano impianti o manufatti destinati al servizio comune e legati da rapporto di accessorietà necessaria con le proprietà esclusive.
• La presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. può essere superata solo da un titolo contrario espresso in modo chiaro e univoco nel titolo costitutivo o nei documenti di origine; non sono sufficienti elementi indiziari o comportamenti successivi delle parti.
• L'interpretazione dei titoli contrari alla comunione e l'accertamento della destinazione comune o esclusiva di un bene sono valutazioni di merito, sindacabili in cassazione solo nei limiti del vizio di motivazione o della violazione di legge nei ristretti confini del giudizio di legittimità.
• Le concessioni edilizie e gli altri titoli urbanistici non sono idonei, di per sé, a incidere sulla titolarità di beni o impianti destinati all'uso comune, che va verificata nel titolo costitutivo del rapporto condominiale.

Come è indicizzato