Cassazione Civile, Ordinanza n. 21896/2023 del 21/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'azione di rivendicazione proposta dal condominio, con alcuni condomini, per ottenere la restituzione di un piccolo locale sito nell'androne dell'edificio, ritenuto bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. perché originariamente destinato a guardiola del portiere. La convenuta, divenuta acquirente del locale dalla propria dante causa, contestava la proprietà condominiale, eccepiva l'usucapione e chiamava in garanzia la venditrice. In appello e poi in cassazione ha dedotto tre censure: 1) violazione degli artt. 2714, 2719 e 2697 c.c., sostenendo che il titolo originario di divisione del 1934 era stato prodotto solo in copia fotostatica non autentica e non poteva provare la natura condominiale del bene; 2) violazione degli artt. 1102, 1117 e 1136 c.c., assumendo che una deliberazione assembleare unanime e l'annotazione nominativa a margine delle tabelle millesimali avrebbero potuto validamente attribuire il locale in proprietà esclusiva a un condomino, escludendone la condominialità; 3) violazione dell'art. 1159 c.c., lamentando il mancato riconoscimento della buona fede necessaria per l'usucapione decennale, poiché non sarebbero emersi elementi idonei a far dubitare della legittimazione dell'alienante.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il disconoscimento della conformità di una copia fotostatica o di una riproduzione meccanica deve essere tempestivo, alla prima udienza o nella prima difesa successiva alla produzione, e nel caso concreto la copia dell'atto di divisione del 1934 non era stata contestata. Ha respinto anche il secondo motivo, osservando che la trasformazione di un bene comune in bene esclusivo richiede una espressa deliberazione unanime avente valore contrattuale, non potendo derivare da una mera annotazione a penna o da elementi equivoci nelle tabelle millesimali; inoltre, la stessa ricorrente aveva prospettato un titolo di acquisto anteriore al 1963, incompatibile con la ricostruzione difensiva. È stato infine rigettato il terzo motivo, perché l'accertamento della mancanza di buona fede ai fini dell'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. è un apprezzamento di fatto del giudice di merito, sorretto nel caso concreto dalla scrittura privata del 1988 che mostrava la consapevolezza dell'acquirente circa la possibile natura condominiale del bene. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  Norma posta a fondamento dell'azione di rivendicazione esperita dal condominio per ottenere la restituzione del bene asseritamente comune.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera per il locale originariamente destinato a guardiola del portiere, salvo valido titolo contrario.

• art. 2714 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l'efficacia probatoria della copia prodotta del titolo originario.

• art. 2719 c.c.

  Il disconoscimento della conformità della copia fotografica deve essere tempestivo; in mancanza la copia può valere come prova documentale.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell'onere della prova sulla proprietà condominiale del bene rivendicato.

• art. 1102 c.c.

  Invocato dalla ricorrente, ma ritenuto non idoneo a fondare l'attribuzione in proprietà esclusiva di un bene comune tramite mera annotazione o delibera non avente valore contrattuale.

• art. 1136 c.c.

  La deliberazione assembleare unanime, per incidere sulla proprietà, deve avere contenuto espresso e valore contrattuale.

• art. 1159 c.c.

  Per l'usucapione abbreviata è necessaria la buona fede dell'acquirente; la sua mancanza è accertamento di fatto riservato al giudice di merito.

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro processuale utilizzato per denunciare violazione o falsa applicazione di legge nei motivi di ricorso.

• art. 157 c.p.c.

  Usato in via analogica per affermare la necessità della tempestività del disconoscimento della copia prodotta.

• art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002

  comma 1 quater e comma 1-bis

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• l. n. 228 del 2012

  Norma che ha introdotto l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• La copia fotostatica di una scrittura o altra riproduzione meccanica, se non tempestivamente disconosciuta dalla controparte, può essere utilizzata come valida prova documentale del fatto rappresentato.
• Nel condominio, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può essere superata solo da un titolo contrario valido; per attribuire un bene comune in proprietà esclusiva a un singolo condomino occorre una deliberazione unanime espressa avente valore contrattuale, non essendo sufficienti annotazioni marginali o indicazioni equivoche nelle tabelle millesimali.
• Ai fini dell'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., la buona fede dell'acquirente è un presupposto essenziale e il relativo accertamento, se congruamente motivato, è valutazione di fatto riservata al giudice di merito e sottratta al sindacato di legittimità.
• In sede di ricorso per cassazione, la denuncia di violazione di legge non consente di sovvertire un accertamento di fatto sorretto da motivazione non illogica, come quello relativo alla consapevolezza dell'acquirente sulla possibile appartenenza condominiale del bene.

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