Cassazione Civile, Ordinanza n. 10686/2024 del 19/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, all'esito di vendita fallimentare, di un immobile sul quale gravava un diritto di abitazione in favore di un'ex coniuge, costituito con sentenza di divorzio e trascritto dopo l'iscrizione ipotecaria di un creditore poi soddisfatto nella procedura concorsuale. L'aggiudicatario, ottenuto il decreto di trasferimento e notificato precetto per il rilascio dell'appartamento, ha sostenuto che il diritto di abitazione non fosse a lui opponibile, richiamando gli artt. 155-quater, 2644, 2812 e 2919 c.c. e la giurisprudenza sull'opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare ai terzi e, in particolare, al creditore ipotecario anteriore alla trascrizione. Le corti di merito hanno invece ritenuto che il bene fosse stato venduto e trasferito espressamente come gravato dal diritto di abitazione, circostanza risultante dalla perizia di stima, dall'ordinanza di vendita e dal decreto di trasferimento, con conseguente accoglimento dell'opposizione al precetto. Nel ricorso per cassazione è stata censurata tale decisione per violazione di legge, assumendo che la menzione del gravame nel decreto non potesse rendere opponibile un diritto che, per legge, sarebbe inopponibile all'aggiudicatario in ragione della priorità dell'ipoteca e della trascrizione successiva del titolo costitutivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto non decisivo l'argomento secondo cui il decreto di trasferimento avrebbe dovuto comportare il passaggio della piena proprietà libera da vincoli, osservando che il contenuto complessivo degli atti della procedura era univoco nel porre in vendita solo la nuda proprietà dell'immobile, già considerato gravato dal diritto di abitazione dell'ex coniuge e valorizzato come tale nella determinazione del prezzo. La Corte ha poi chiarito che il meccanismo di priorità della trascrizione ex art. 2644 c.c. opera per dirimere conflitti tra diritti incompatibili, non tra diritti compatibili, e che nel caso concreto non si poteva ignorare che la vendita giudiziaria, così come pubblicizzata e trasferita, era stata coerentemente limitata alla nuda proprietà. Ha inoltre richiamato la possibilità per il terzo proprietario di agire, in separato giudizio, per far accertare la cessazione o l'insussistenza delle condizioni per il mantenimento del diritto di abitazione, distinguendo opponibilità ed efficacia del provvedimento di assegnazione. Nessuna statuizione sulle spese è stata adottata perché la resistente è rimasta intimata; è stato inoltre dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  violazione e falsa applicazione di norme di diritto

  È il parametro formale del motivo di ricorso, dedotto per denunciare un errore di diritto nella sentenza impugnata.

• art. 155-quater c.c.

  Il provvedimento di assegnazione della casa familiare e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi ai sensi dell'art. 2643 c.c.; la Corte ne richiama la disciplina in relazione all'opponibilità del diritto di abitazione derivante dall'assegnazione.

• art. 2644 c.c.

  La priorità della trascrizione rileva solo tra diritti incompatibili; non disciplina rapporti tra diritti diversi e compatibili. Nel caso concreto non consente di superare la vendita espressamente effettuata come gravata dal diritto di abitazione.

• art. 2812 c.c.

  La norma è richiamata dal ricorrente come fondamento dell'inopponibilità del diritto al creditore ipotecario anteriore; la Corte osserva però che la vendita non è stata disposta come bene libero, sicché il tema non è decisivo nel caso concreto.

• art. 2919 c.c.

  È richiamato nel motivo per sostenere la disciplina degli effetti della vendita forzata rispetto ai diritti opponibili; la Corte non fonda su tale norma la soluzione, valorizzando invece il contenuto degli atti della procedura esecutiva/concorsuale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È la norma processuale che ha regolato la trattazione camerale del ricorso.

• art. 42 Cost.

  Richiamato in motivazione per affermare che il perdurare sine die dell'occupazione dell'immobile potrebbe pregiudicare ingiustificatamente il diritto del proprietario terzo di godere e disporre del bene.

• art. 832 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 42 Cost. per ribadire il contenuto del diritto di proprietà del terzo proprietario e la possibilità di tutela contro l'occupazione non più giustificata.

Massime di principio

• In sede di vendita forzata o concorsuale, il contenuto concreto del decreto di trasferimento, della perizia di stima e dell'ordinanza di vendita può delimitare l'oggetto del trasferimento alla nuda proprietà, se dagli atti risulta in modo univoco che il bene è posto in vendita gravato da un diritto di abitazione o da altro peso reale/personale.
• La regola della priorità delle trascrizioni ex art. 2644 c.c. opera per risolvere conflitti tra diritti incompatibili; non consente, da sola, di elidere l'effetto di un trasferimento coattivo che abbia consapevolmente e chiaramente riguardato un bene già pubblicizzato come gravato da un diritto altrui.
• L'opponibilità di un diritto di abitazione derivante da provvedimento di assegnazione va distinta dalla sua efficacia sostanziale nel tempo: il terzo proprietario non è privo di tutela e può agire per accertare l'insussistenza originaria o sopravvenuta delle condizioni che giustificano il mantenimento del diritto.
• Quando il gravame è chiaramente indicato negli atti della procedura e incide sul prezzo di aggiudicazione, l'aggiudicatario non può successivamente pretendere il rilascio come se avesse acquistato la piena proprietà libera, salvo diversi e specifici rimedi contro il titolo che sorregge il diritto dell'assegnatario.
• In materia di assegnazione della casa familiare, il bilanciamento tra tutela della famiglia e certezza dei traffici non impedisce al proprietario terzo di chiedere la verifica della perdurante attualità dell'interesse familiare che giustifica l'assegnazione.

Come è indicizzato