Cassazione Civile, Ordinanza n. 25419/2022 del 26/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare relativo a un immobile sito in Verona, con cui il promissario acquirente aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento della proprietà. Il preliminare prevedeva però che il rogito definitivo potesse essere perfezionato solo dopo la cancellazione della trascrizione di una domanda giudiziale proposta da un terzo sulla proprietà del bene; inoltre prevedeva che, qualora la venditrice non potesse trasferire la proprietà per vicende giudiziarie in corso, dovesse restituire l'acconto versato. La Corte d'appello aveva accolto l'appello del fallimento della promittente venditrice e negato il trasferimento, ritenendo non avverata la condizione sospensiva e valorizzando anche il sopravvenuto fallimento come vicenda impeditiva e causa di risoluzione. Il ricorrente ha censurato tale decisione con due motivi: primo, violazione degli artt. 2932, 1358 e 1481 c.c., sostenendo che la clausola sulla cancellazione della trascrizione configurasse un impedimento di fatto, suscettibile di lettura conforme a buona fede; secondo, violazione degli artt. 2932 c.c., 339 c.p.c. e 1360 c.c., deducendo che la condizione si era comunque avverata nel corso del giudizio di appello e che la Corte avrebbe dovuto tenerne conto per retroattività dell'avveramento.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché il preliminare, interpretato letteralmente, subordinava il rogito alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale del terzo e dunque al passaggio in giudicato del rigetto di quella domanda; al momento della decisione di primo grado la condizione non era avverata. Ha ritenuto inammissibile anche il secondo motivo perché la sentenza d'appello si fondava su una doppia ratio decidendi: oltre al mancato avveramento della condizione, vi era la concorrente e autonoma ragione del sopravvenuto fallimento della promittente venditrice, qualificato come vicenda impeditiva del trasferimento e causa di risoluzione del contratto. Poiché il ricorso non censurava entrambe le rationes, la decisione restava sorretta dalla parte non impugnata. Non sono state liquidate spese, per mancata attività difensiva dell'intimato; è stato disposto l'obbligo per il ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione di esecuzione in forma specifica non può essere accolta quando, secondo il preliminare, il trasferimento del bene è sospeso al verificarsi di una condizione non ancora avverata.

• art. 1358 c.c.

  La deduzione di buona fede non può superare il dato testuale del contratto e lo stato oggettivo di mancato avveramento della condizione.

• art. 1481 c.c.

  La clausola sul rischio di impossibilità di trasferimento è letta in coerenza con la regolazione pattizia che subordina il definitivo alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole.

• art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

  Le censure sono state formulate come violazioni di legge, ma sono state ritenute inammissibili per la struttura della decisione impugnata e per la mancanza di attacco a tutte le rationes decidendi.

• art. 339 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla dedotta efficacia dell'avveramento della condizione in appello.

• art. 1360 c.c.

  Il ricorrente invocava la retroattività dell'avveramento della condizione, ma la Corte ha escluso che ciò potesse incidere sulla decisione, anche per mancata prova/processuale deduzione adeguata.

• art. 378 c.p.c.

  È richiamato solo per il deposito della memoria in prossimità dell'udienza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Quando un preliminare subordina il rogito alla cancellazione di una trascrizione pregiudizievole, la condizione va letta secondo il suo tenore testuale: se la cancellazione è collegata al rigetto definitivo della domanda del terzo, il trasferimento non può essere imposto prima del passaggio in giudicato.
• Il richiamo alla buona fede non consente di elidere una condizione sospensiva espressamente pattuita né di ottenere l'esecuzione in forma specifica in assenza del suo avveramento.
• La censura in cassazione deve investire tutte le autonome rationes decidendi poste a base della decisione impugnata; la mancata impugnazione anche di una sola di esse rende il ricorso inammissibile perché la sentenza resta sorretta dalla ragione non censurata.
• L'avveramento sopravvenuto di una condizione deve essere dedotto e documentato in modo rituale nel giudizio di merito; in mancanza, non può fondare il superamento della decisione che abbia correttamente accertato l'assenza del presupposto al momento rilevante.

Come è indicizzato