Cassazione Civile, Ordinanza n. 26543/2021 del 30/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un immobile realizzato da una società privata e destinato a sede locale di uffici giudiziari, poi condotto da un Comune. La locatrice aveva ottenuto un decreto ingiuntivo e una successiva conferma in appello per canoni di locazione non pagati; inoltre, dopo la soppressione della sezione distaccata, il Comune aveva comunicato la risoluzione del rapporto e chiesto la restituzione dell’immobile. La società aveva rifiutato la riconsegna sostenendo che l’immobile fosse stato gravemente danneggiato per omessa vigilanza, custodia e manutenzione del conduttore e che, quindi, il locatore potesse trattenere il bene fino al risarcimento, facendo applicazione dell’art. 1591 c.c. Il Comune, con ricorso incidentale, sosteneva invece che la soppressione della sezione distaccata avesse determinato la risoluzione/cessazione del rapporto con effetti retroattivi ai sensi dell’art. 1360 c.c. e che la Corte d’appello avesse erroneamente richiamato l’art. 1458 c.c. La ricorrente principale denunciava la violazione dell’art. 1591 c.c.; la ricorrente incidentale denunciava la violazione dell’art. 1360 c.c. in relazione agli effetti della condizione risolutiva e della retroattività del rapporto locatizio.

La decisione

La Corte ha esaminato preliminarmente il ricorso incidentale del Comune e lo ha rigettato, ritenendo corretta l’impostazione della Corte d’appello sugli effetti della retroattività nei contratti di durata e irrilevante, nel caso concreto, la distinzione prospettata tra art. 1360 c.c. e art. 1458 c.c. Quanto al ricorso principale della società locatrice, la Corte lo ha dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza: la censura non forniva elementi sufficienti a dimostrare che i danni riscontrati nell’immobile fossero tali da incidere sulla struttura del bene e da giustificare, in via eccezionale, il rifiuto di ricevere la riconsegna. La Corte ha ribadito che il rifiuto del locatore è legittimo solo in presenza di gravi danni o innovazioni non consentite che impongano opere di ripristino straordinarie e gravose; negli altri casi, il locatore deve ricevere il bene e può agire per il risarcimento del danno. Le spese sono state compensate per reciproca soccombenza ed è stato dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato per entrambe le parti, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1590 c.c.

  L’obbligo restitutorio del conduttore non consiste solo nella riconsegna materiale del bene, ma anche nella sua restituzione nel medesimo stato in cui è stato ricevuto, salvo il deterioramento d’uso conforme al contratto.

• art. 1591 c.c.

  Il conduttore in mora nella riconsegna deve corrispondere il canone fino alla restituzione e risarcire l’eventuale maggior danno; il tema è richiamato dalla ricorrente come base del potere del locatore di trattenere il bene, ma la Corte ne limita l’operatività nei casi di effettiva giustificazione del rifiuto di ricevere la riconsegna.

• art. 1360 c.c.

  La retroattività della condizione risolutiva opera con limiti nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, non travolgendo le prestazioni già eseguite nei termini riconosciuti dalla giurisprudenza.

• art. 1458 c.c.

  La Corte richiama il principio della non retroattività rispetto alle prestazioni già eseguite nei contratti di durata, utilizzandolo come espressione di una regola generale sugli effetti della risoluzione.

• art. 1220 c.c.

  Il locatore che rifiuta ingiustificatamente la riconsegna può considerarsi in mora credendi, con effetti sulla permanenza degli obblighi connessi al rapporto.

• art. 1227 c.c.

  Il creditore non deve aggravare il pregiudizio e, salvo casi eccezionali, deve ricevere la riconsegna del bene, conservando poi il diritto al risarcimento del danno.

• art. 372 c.p.c.

  È ammesso il deposito di documenti in Cassazione per dimostrare fatti sopravvenuti incidenti sull’ammissibilità, ma la cessazione della materia del contendere richiede l’accordo di tutte le parti.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il vizio di violazione di legge dedotto in entrambi i ricorsi per censurare le norme sostanziali applicate dalla sentenza impugnata.

• art. 380-bis n. 1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto per il giudizio di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrendo i presupposti processuali, la Corte dà atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte di entrambe le parti soccombenti.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, il locatore può rifiutare la riconsegna del bene solo in presenza di gravi alterazioni o danni dell’immobile che richiedano interventi di ripristino straordinari e particolarmente onerosi; in difetto, deve ricevere il bene e far valere separatamente il diritto al risarcimento.
• L’obbligo di restituzione del conduttore comprende la consegna del bene nello stato pattuito, ma la permanenza di danni risarcibili non equivale automaticamente a un inadempimento tale da legittimare il rifiuto del locatore di ricevere la cosa.
• Nei contratti di durata, la retroattività della risoluzione o della condizione risolutiva incontra limiti rispetto alle prestazioni già eseguite; la distinzione tra retroattività reale e obbligatoria rileva soprattutto verso i terzi, non quando sia in discussione il rapporto inter partes.
• In Cassazione, la deduzione di fatti sopravvenuti e di una proposta transattiva non determina automaticamente la cessazione della materia del contendere: occorre un accordo reciproco delle parti sul venir meno della lite.
• Un motivo di ricorso che invochi il rifiuto del locatore alla riconsegna dell’immobile deve indicare in modo specifico la natura dei danni, la loro incidenza strutturale e la necessità di opere gravose di ripristino; in mancanza, la censura è priva di autosufficienza.

Come è indicizzato