Cassazione Civile, Ordinanza n. 07447/2024 del 20/03/2024

Esito

La controversia

Un acquirente aveva comprato, con rogito notarile, immobili già promessi in vendita da due coniugi, comprensivi di un’area a giardino attigua a un proprio immobile. Dopo la stipula, l’acquirente agiva per ottenere il rimborso di spese sostenute per la sistemazione del giardino e per la sanatoria di abusi edilizi, il pagamento di una penale per il ritardo nell’eliminazione delle opere abusive e per il mancato godimento del giardino, nonché una riduzione del prezzo per il minor valore dell’immobile conseguente all’innalzamento di una recinzione di terzi. I venditori resistevano, formulando offerta formale di pagamento per una parte delle somme e domanda riconvenzionale per accertare la mala fede dell’acquirente e la nullità/inefficacia della clausola penale. In primo grado erano stati riconosciuti alcuni importi e dichiarata inefficace la clausola penale; la corte d’appello rigettava l’impugnazione dell’acquirente. In cassazione il ricorrente denunciava: 1) il mancato riconoscimento di ulteriori rimborsi, in particolare delle spese di sanatoria e di altre voci documentate, sostenendo che la corte territoriale avesse erroneamente limitato il rimborso al solo importo del computo metrico; 2) l’erronea dichiarazione di nullità della clausola che prevedeva una penale giornaliera per il ritardo nel completamento dei lavori del giardino e nel rilascio della sanatoria, sostenendo che si trattasse di pattuizione lecita e meritevole; 3) l’erronea declaratoria di inammissibilità del motivo d’appello sulla quantificazione della riduzione del prezzo per il minor valore dell’immobile; 4) il mancato riconoscimento di interessi legali e rivalutazione monetaria sulle somme dovute.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il terzo motivo, ha accolto il secondo e il quarto motivo nei limiti indicati in motivazione, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla medesima Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese. Sul primo motivo ha ritenuto che le censure mirassero in sostanza a una nuova valutazione delle prove e dell’interpretazione dell’accordo, attività riservata al giudice di merito e non censurabile in cassazione se non per violazione dei canoni ermeneutici in modo specifico e non meramente assertivo. Sul terzo motivo ha ribadito che il ricorrente chiedeva una rivalutazione del materiale probatorio, già motivatamente apprezzato dal giudice di merito. Sul secondo motivo ha invece affermato che la clausola non poteva essere trattata come invalida per difetto di meritevolezza solo perché squilibrata, poiché il giudizio ex art. 1322 c.c. non può tradursi in un controllo di convenienza dell’affare né in una sanzione di uno squilibrio originario, quando il patto abbia una causa lecita e una concreta funzione di garanzia; nel caso concreto la clausola mirava a trasferire sul venditore il rischio del ritardo nell’esecuzione e nella sanatoria. Sul quarto motivo ha precisato che le somme per lavori e per riduzione del prezzo hanno natura di debito di valuta, quindi non sono automaticamente rivalutabili, ma gli interessi legali sono dovuti dalla domanda al saldo. Il giudice del rinvio dovrà dunque riesaminare la clausola atipica alla luce dei criteri indicati e liquidare correttamente accessori e somme dovute.

Norme richiamate

• art. 1321 c.c.

  richiamato nel quadro della censura sulla validità e qualificazione della clausola contrattuale.

• art. 1322 c.c.

  il giudizio di meritevolezza non può essere usato per sindacare la convenienza economica dell’affare; una pattuizione lecita con causa concreta di garanzia non è nulla solo perché squilibrata.

• art. 1324 c.c.

  richiamato in relazione alla disciplina delle clausole atipiche e alla loro qualificazione.

• art. 1325 c.c.

  richiamato nella doglianza sulla struttura del contratto e sulla validità della clausola.

• art. 1343 c.c.

  richiamato con riferimento al tema della causa e della liceità del patto.

• art. 1346 c.c.

  richiamato con riferimento all’oggetto e alla determinatezza della pattuizione.

• art. 1362 c.c.

  usato come criterio ermeneutico per ricostruire la volontà delle parti.

• art. 1372 c.c.

  richiamato nella censura sull’efficacia vincolante del contratto.

• art. 1375 c.c.

  richiamato per il dovere di buona fede nell’interpretazione e nell’esecuzione dell’accordo.

• art. 1381 c.c.

  richiamato nel motivo sulla clausola atipica e sull’assunzione del rischio.

• art. 1175 c.c.

  richiamato come parametro di correttezza e lealtà nei rapporti contrattuali.

• art. 1218 c.c.

  invocato nel motivo relativo alla pretesa responsabilità per inadempimento e alla natura delle somme dovute.

• art. 1219 c.c.

  richiamato in tema di mora e decorrenza degli accessori.

• art. 1223 c.c.

  richiamato per il risarcimento del danno conseguente all’inadempimento.

• art. 1224, comma 1, c.c.

  gli interessi legali decorrono dalla domanda o dalla mora, mentre il maggior danno richiede prova specifica.

• art. 1282 c.c.

  richiamato in tema di decorrenza degli interessi sui crediti pecuniari.

• art. 1284 c.c.

  richiamato per il tasso legale degli interessi.

• art. 1469-bis c.c.

  richiamato come non applicabile al caso perché il rapporto era tra parti private e non tra consumatore e professionista.

• art. 1489 c.c.

  richiamato nel motivo relativo alla diminuzione di valore del bene compravenduto.

• art. 1492 c.c.

  l’obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo ha natura di debito di valuta.

• art. 23 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  richiamato nel primo motivo in relazione alle spese di sanatoria edilizia.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione all’onere probatorio sulle spese e sulla diminuzione di valore.

• art. 2699 c.c.

  richiamato tra le norme invocate nel primo motivo.

• art. 2700 c.c.

  richiamato tra le norme invocate nel primo motivo.

• art. 2730 c.c.

  richiamato tra le norme invocate nel primo motivo.

• art. 2733 c.c.

  richiamato tra le norme invocate nel primo motivo.

• art. 115 c.p.c.

  la violazione è deducibile solo se il giudice ha posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti; non basta contestare la valutazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  la violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o dichiara di valutarla con prudente apprezzamento nonostante una regola legale diversa.

• art. 228 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo tra le norme processuali invocate.

• art. 342 c.p.c.

  richiamato nel terzo e quarto motivo con riferimento alla specificità dell’appello.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel quarto motivo in relazione al vizio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma del sindacato di legittimità invocata per denunciare violazioni di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato come limite al controllo di legittimità sui vizi motivazionali.

Massime di principio

• L’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione se il ricorrente si limita a proporre una lettura alternativa del testo negoziale senza indicare una specifica violazione dei canoni ermeneutici o una motivazione effettivamente illogica o mancante.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può essere dedotta per contestare la mera valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito; occorre allegare l’utilizzo di prove non introdotte dalle parti o l’attribuzione a una prova di un valore probatorio diverso da quello stabilito dalla legge.
• Una clausola atipica lecita non è nulla per difetto di meritevolezza solo perché determina un assetto economico sbilanciato; il giudizio ex art. 1322 c.c. riguarda la presenza di una causa concreta lecita e di una funzione di regolazione degli interessi, non la convenienza economica dell’operazione.
• Lo squilibrio originario tra prestazioni non integra di per sé un vizio della causa, ma attiene agli effetti e all’esecuzione del rapporto; in presenza di una pattuizione con causa concreta di garanzia, il controllo giudiziale deve verificare la persistenza di un equilibrio funzionale degli interessi, non sostituirsi alla scelta negoziale delle parti.
• Nei crediti pecuniari qualificabili come debiti di valuta la rivalutazione monetaria non è automatica, mentre gli interessi legali possono spettare dalla mora o dalla domanda al saldo, salva la prova del maggior danno nei casi previsti.
• Per sottrarsi al controllo di legittimità, è sufficiente che l’interpretazione accolta dal giudice di merito sia una delle possibili e plausibili interpretazioni del patto, anche se non sia l’unica né la migliore in astratto.

Come è indicizzato