Cassazione Civile, Ordinanza n. 07411/2024 del 20/03/2024

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un’operazione immobiliare mista: un soggetto aveva ceduto un fondo a una impresa poi fallita, con un accordo complessivo composto da un preliminare, da un atto pubblico di trasferimento e da successivi preliminari relativi a due appartamenti da costruire e poi da trasferire in permuta. Il ricorrente aveva proposto domanda di rivendicazione del fondo e contestava il rigetto dell’opposizione avverso la decisione che aveva negato la sua pretesa. In cassazione ha denunciato violazione degli artt. 1, 2 e seguenti del d.lgs. n. 122 del 2005, sostenendo che la tutela prevista per gli immobili da costruire dovesse operare con riguardo al momento della conclusione del contratto e che la mancata consegna della polizza fideiussoria determinasse la nullità della disciplina negoziale, anche se l’immobile fosse stato ultimato solo successivamente. La sentenza impugnata aveva invece ritenuto che, essendo gli appartamenti ormai realizzati al momento della domanda e il ricorrente immesso nel possesso, la tutela speciale non fosse più operante; inoltre aveva osservato che, anche in ipotesi di nullità, restava fermo il credito ipotecario della banca, già ammesso al passivo, per intervenuta tardività della domanda di nullità rispetto all’iscrizione dell’ipoteca.

La decisione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., ritenendo che la decisione di merito fosse conforme alla giurisprudenza di legittimità: la disciplina di protezione per gli immobili da costruire non opera quando l’edificio sia stato ultimato, perché la funzione della fideiussione è quella di garantire la restituzione delle somme versate nelle more della costruzione e in presenza di crisi del costruttore, non già di assicurare in via generale il definitivo trasferimento del bene. La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza recente e ha aggiunto, in via incidentale, che i preliminari non trascritti prima della sentenza dichiarativa di fallimento erano inopponibili alla procedura. Il ricorrente è stato condannato alle spese in favore del fallimento e della cessionaria intervenuta, con dichiarazione dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 122 del 2005, artt. 1 e 2

  La tutela speciale e la conseguente nullità di protezione sono previste per gli immobili da costruire; la garanzia fideiussoria serve a consentire il recupero delle somme versate dal promissario acquirente in caso di crisi del costruttore, e non opera quando l’edificio sia già stato ultimato.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  Il ricorso è inammissibile quando la censura contrasta con un orientamento di legittimità consolidato e non offre argomenti idonei a indurlo a un ripensamento.

• art. 45 l. fall.

  È richiamato come rilievo assorbente il principio di inopponibilità al fallimento degli atti non trascritti anteriormente alla dichiarazione di fallimento.

• art. 2645-bis c.c., comma 4

  È indicato come strumento predisposto dall’ordinamento per la tutela del perfezionamento del trasferimento nei preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Sono stati ravvisati i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente.

Massime di principio

• La disciplina di protezione prevista per i contratti aventi ad oggetto immobili da costruire tutela principalmente l’interesse del promissario acquirente alla restituzione delle somme versate, mediante fideiussione, nelle ipotesi di crisi del costruttore e prima dell’ultimazione dell’opera.
• Una volta ultimato l’edificio, viene meno la ragione giustificativa della tutela speciale di cui al d.lgs. n. 122 del 2005, perché il rischio tipico presidiato dalla garanzia fideiussoria non è più attuale.
• La nullità di protezione prevista dalla normativa sugli immobili da costruire non può essere estesa oltre la sua specifica ratio fino a ricomprendere promesse di vendita di beni già realizzati o situazioni in cui la costruzione sia stata completata.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c. quando censura una soluzione già conforme a un orientamento consolidato senza offrire argomentazioni nuove o idonee a superare il precedente.
• Nei rapporti con il fallimento, gli atti o i preliminari non trascritti prima della dichiarazione di fallimento non sono opponibili alla procedura.

Come è indicizzato