Cassazione Civile, Ordinanza n. 20135/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla nomina di un soggetto ad amministratore giudiziario di un condominio, con incarico anche di revisione contabile della gestione precedente. Cessato l'incarico, il condominio agiva per ottenere la restituzione di somme ritenute dovute, pari alla differenza tra l'attivo ricevuto e le spese documentate, contestando anche trattenute per compensi asseritamente non spettanti. Il tribunale accoglieva in larga parte la domanda; la corte d'appello riduceva la condanna dopo aver escluso parte della documentazione tardivamente prodotta dal condominio e dopo aver corretto il calcolo dell'attivo iniziale non provato, confermando però la restituzione di compensi indebitamente trattenuti. In cassazione l'ex amministratore deduceva, con il primo motivo, violazione dell'art. 2697 c.c., sostenendo che l'onere di provare entrate, uscite e documentazione contabile gravasse sul condominio attore, e che la documentazione utilizzata dal consulente tecnico fosse stata introdotta tardivamente e non ritualmente. Con il secondo motivo deduceva violazione dell'art. 115 c.p.c., lamentando che la decisione d'appello si fosse fondata su risultati della consulenza tecnica basati su documenti non versati in fascicolo, non allegati alla relazione e quindi non conoscibili e non controllabili dalle parti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha ritenuto infondato il primo perché, in tema di rendiconto dell'amministratore che opera come mandatario con rappresentanza dei condomini, l'onere di provare i pagamenti indicati nel conto e i giustificativi della gestione grava sull'amministratore, mentre al condominio spetta provare eventuali versamenti ulteriori rispetto a quanto risulta dal rendiconto. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo perché la corte territoriale aveva già escluso dal calcolo i documenti tardivi non allegati alla relazione del CTU, utilizzando solo quelli effettivamente conosciuti dalle parti e dal consulente di parte, e la doglianza mirava in sostanza a ottenere una rivalutazione del merito, non consentita in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Nel giudizio di rendiconto relativo alla gestione condominiale, l'onere di provare i pagamenti e i giustificativi della gestione grava sull'amministratore/mandatario; al condominio incombe la prova di eventuali somme ulteriori versate rispetto a quelle risultanti dal conto.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione della norma è configurabile solo quando il giudice decida sulla base di prove disposte d'ufficio fuori dai poteri officiosi riconosciutigli; non ricorre se la censura mira a contestare la valutazione del materiale probatorio già esaminato dal giudice di merito.

• art. 183 c.p.c.

  Il ricorrente lo invocava per sostenere che la documentazione dovesse essere prodotta tempestivamente dalla parte attrice; la Corte non ha accolto tale impostazione, ritenendo corretta la ripartizione dell'onere probatorio operata nel merito.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis, art. 13, d.P.R. 115/2002

  Richiamato con riferimento all'ulteriore somma dovuta a titolo di contributo unificato nei casi previsti.

Massime di principio

• Nel rendiconto della gestione condominiale l'amministratore, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, deve dimostrare con idonea documentazione non solo le somme incassate e gli esborsi sostenuti, ma anche gli elementi necessari a verificare correttezza e coerenza dell'operato gestionale.
• Quando il giudice di merito espunge dal calcolo i documenti tardivi o non ritualmente acquisiti e fonda la decisione solo su quelli conoscibili dalle parti, la censura di violazione dell'art. 115 c.p.c. non può trasformarsi in un riesame del merito.
• In tema di prova del dare e dell'avere nel rapporto tra condominio e amministratore cessato, la parte che agisce per la restituzione deve allegare il titolo della propria pretesa, ma l'amministratore deve giustificare i pagamenti effettuati e la regolarità della gestione con i relativi documenti contabili.
• In cassazione non è consentito opporre una diversa lettura del materiale probatorio rispetto a quella motivatamente svolta dal giudice di appello, salvo il denunciato vizio rientri realmente nei limiti del controllo di legittimità.

Come è indicizzato