Cassazione Civile, Sentenza n. 5175/2022 del 17/02/2022

Esito

La controversia

Controversia fiscale relativa alla tassazione della plusvalenza per la vendita (anno imposta 2005) di un cespite in Cortina d'Ampezzo: l'Agenzia sosteneva che si trattava sostanzialmente di cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (soggetta a tassazione ai sensi dell'art. 67 TUIR), mentre il contribuente sosteneva che l'atto riguardava la cessione di un fabbricato ('baracca') già esistente e quindi non assoggettabile alla plusvalenza; l'Ufficio rilevava elementi quali prezzo elevato e successiva demolizione e ricostruzione da parte dell'acquirente per sostenere la qualificazione come cessione di area edificabile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando la decisione della Commissione tributaria regionale che aveva ritenuto oggetto della cessione il fabbricato e non il terreno edificabile. La Corte ha richiamato il costante orientamento secondo cui la norma dell'art. 67 TUIR si applica alle cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione e non alle cessioni di beni già edificati; elementi successivi alla vendita (intendimenti delle parti, prezzo elevato, permessi di demolizione/ricostruzione, interventi posti in essere dall'acquirente) non consentono la riqualificazione fiscale della cessione di edificio in cessione di terreno. Sono state inoltre regolate le spese di giudizio e confermata l'esenzione dell'Amministrazione dallo specifico obbligo materiale di versamento del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La Corte interpreta la norma in senso restrittivo: si applica solo alle cessioni di terreni effettivamente non edificati ma suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo la pianificazione vigente al momento della cessione; non può essere invocata per riqualificare, sulla base di elementi interni alle parti o di fatti successivi, la cessione di un edificio in cessione di terreno.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico dell'edilizia)

  l'integrale demolizione e ricostruzione dell'esistente

  La nozione edilizia di 'ristrutturazione' che comprende anche demolizione e ricostruzione rileva ai fini urbanistico-edilizi, ma non modifica la qualificazione tributaria della cessione: il rilascio di autorizzazioni edilizie o la previsione di demolizione/ricostruzione non trasformano automaticamente la cessione di un edificato in cessione di terreno ai fini fiscali.

• art. 1362 e art. 1363 c.c. (criteri di interpretazione del contratto)

  Richiamate dall'Agenzia per censurare l'interpretazione del contratto da parte della C.T.R.; la Corte ritiene che i giudici di merito abbiano correttamente valutato il contenuto contrattuale e la comune intenzione delle parti, non potendosi sostituire l'amministrazione a detta valutazione con presunzioni soggettive.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002 e art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Applicato per escludere l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in capo all'Agenzia delle Entrate, in ragione dell'esenzione prevista per le Amministrazioni dello Stato tramite il meccanismo della prenotazione a debito.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 23/E/2020

  Documento di prassi che si è uniformato all'orientamento giurisprudenziale della Corte, escludendo la possibilità di riqualificare la vendita di un edificio come vendita di terreno edificabile ai fini della tassazione delle plusvalenze.

Massime di principio

• La disciplina dell'art. 67 TUIR riguarda esclusivamente le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo la pianificazione vigente al momento della cessione; la vendita di un edificio non rientra in tale fattispecie anche se il lotto conserva potenzialità edificatoria residua.
• Elementi soggettivi o successivi alla vendita (accordi tra parti, prezzo elevato, permessi di demolizione o interventi realizzati dopo la cessione) non sono di per sé idonei a riqualificare fiscalmente la cessione di un edificio in cessione di terreno.
• Per stabilire l'applicabilità della tassazione sulla plusvalenza occorre guardare alla destinazione urbanistica e alla natura dell'oggetto al momento della cessione, non alla futura o potenziale utilizzazione edilizia dipendente da scelte dell'acquirente.
• L'Amministrazione finanziaria non può, con argomentazioni presuntive basate su elementi interni alla relazione contrattuale o su eventi successivi, estendere l'applicazione di una norma che il legislatore ha previsto in maniera tassativa per una diversa fattispecie.
• La prassi amministrativa è ormai allineata alla giurisprudenza: nelle valutazioni sulle plusvalenze derivanti da cessioni è necessario distinguere chiaramente tra cessione di terreno edificabile e cessione di edificio, con conseguenze fiscali diverse.