Cassazione Civile, Sentenza n. 5180/2022 del 17/02/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTR che aveva riconosciuto a Maria Pulli le agevolazioni 'prima casa' richieste in sede di acquisto di un immobile registrato il 12/7/2005. L'Amministrazione sosteneva che le agevolazioni dovevano essere revocate per due ragioni concorrenti: 1) l'immobile, al momento dell'accatastamento successivo all'acquisto, era stato frazionato in due unità distinte (una abitativa e l'altra ancora in corso di costruzione) e quindi non costituiva una unica abitazione; 2) i lavori non erano stati ultimati entro il termine triennale di decadenza previsto dall'art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986, cioè entro il periodo utile per i controlli dell'Amministrazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ha cassato la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, ha rigettato il ricorso introduttivo proposto dalla contribuente. La Corte ha ritenuto decisivo il mancato completamento dei lavori entro il termine triennale di decadenza per le verifiche dell'Amministrazione e la sussistenza di un accatastamento provvisorio che non ha formato due unità immobiliari definitive. Di conseguenza la revoca totale dei benefici richiesta dall'Agenzia è stata ritenuta corretta. Le spese dei gradi di merito sono compensate, mentre la soccombente in Cassazione è condannata alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1 Tariffa Parte prima, nota II-bis, comma 4

  Le agevolazioni 'prima casa' possono essere riconosciute anche per immobili in corso di costruzione purché l'acquirente dichiari la finalità e l'immobile sia idoneo a divenire abitazione non di lusso secondo i criteri ratione temporis; non è richiesto che l'immobile sia già ultimato al momento della cessione.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76, comma 2

  Stabilisce il termine decadenziale triennale entro il quale l'Amministrazione può procedere ai controlli sulla sussistenza dei requisiti per le agevolazioni; se entro tale termine l'immobile non è ultimato e non si dimostra la sussistenza dei requisiti, l'Amministrazione può revocare le agevolazioni.

• Codice Civile, art. 2697

  Rilevato in relazione alla distribuzione dell'onere della prova; la censura dell'Agenzia denunciava errata valutazione delle prove da parte della CTR in contrasto con questo principio.

• Decreto Ministeriale 2 agosto 1969

  Fornisce i criteri tecnici per giudicare se un immobile sia idoneo ad essere destinato ad abitazione non di lusso, criteri richiamati dalla normativa sulle agevolazioni 'prima casa'.

• Circolare 4/T del 2009 dell'Agenzia del Territorio

  Indicata in relazione alla natura provvisoria della categoria catastale F/3 attribuita alle parti in corso di costruzione e alla durata limitata (da 6 a 12 mesi) dell'attribuzione provvisoria.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-quater e 1-bis

  Norme richiamate in tema di contributo unificato e delle condizioni per l'eventuale versamento di un ulteriore importo da parte della ricorrente.

Massime di principio

• Le agevolazioni 'prima casa' possono essere riconosciute anche per immobili in corso di costruzione se, al momento dell'atto, l'acquirente dichiara l'intenzione di adibire l'immobile a propria abitazione e l'immobile risulta strutturalmente idoneo secondo i criteri applicabili ratione temporis.
• L'Amministrazione fiscale dispone di un termine decadenziale (tre anni dall'atto di registrazione, ai sensi dell'art. 76 DPR 131/1986) per verificare i requisiti e revocare le agevolazioni se riscontrata la loro mancata sussistenza; pertanto il completamento dei lavori e la dimostrazione della sussistenza dei requisiti entro tale termine sono fondamentali per la stabilità del beneficio.
• Un accatastamento provvisorio o una categoria F/3 attribuita a parti in costruzione non costituiscono necessariamente un accertamento definitivo di unità immobiliari autonome: la determinazione dell'esistenza di unità distinte richiede un accertamento sulla natura definitiva del frazionamento e sull'accatastamento definitivo.
• Se dopo l'acquisto l'immobile viene frazionato in modo da costituire due unità immobiliari autonome e l'accatastamento diventa definitivo, l'Amministrazione può legittimamente contestare l'agevolazione se la nuova situazione è incompatibile con i requisiti 'prima casa'.
• In caso di immobili in corso di costruzione, il contribuente dovrebbe documentare con prove tecniche e amministrative il rispetto dei requisiti e, se possibile, completare e accatastare definitivamente l'unità abitativa entro il termine triennale per evitare revoche.
• Le controversie dipendono sia da valutazioni tecniche relative alla natura dell'immobile sia da questioni probatorie; pertanto conservare documentazione edilizia (concessione, stati di avanzamento lavori, attestazioni tecniche) e dichiarazioni nell'atto è essenziale per difendere l'agevolazione.