Cassazione Civile, Sentenza n. 5174/2022 del 17/02/2022

Esito

La controversia

L'Agenzia contestava, per l'anno d'imposta 2005, l'omessa dichiarazione di una plusvalenza ritenuta derivante dalla vendita di un terreno a Cortina d'Ampezzo sul quale insisteva una 'baracca'. L'Ufficio sosteneva che l'atto fosse in realtà una cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e quindi assoggettabile a tassazione separata ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR; la contribuente replicava che si trattava della vendita di un immobile già esistente (la baracca), non di terreno edificabile, e produceva anche atto di donazione anteriore utile a dimostrare la situazione patrimoniale

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle entrate, confermando la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva escluso la tassabilità della plusvalenza. La Corte ha ritenuto che la norma di cui all'art. 67, comma 1, lett. b) TUIR si applica solo alle cessioni di terreni 'suscettibili di utilizzazione edificatoria' secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non alle cessioni di immobili già edificati; elementi successivi o volontà contrattuali delle parti (es. volontà di demolire e ricostruire da parte dell'acquirente) non possono riqualificare la vendita di un edificio in vendita di terreno edificabile. La Corte ha inoltre disposto la condanna dell'Agenzia al pagamento delle spese di giudizio e ha richiamato il principio esimente dall'obbligo materiale di versamento del doppio contributo unificato per le Amministrazioni dello Stato

Norme richiamate

• d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lett. b)

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La Corte ha interpretato la norma nel senso che essa si applica esclusivamente alle cessioni di terreni classificati come suscettibili di utilizzazione edificatoria alla data della cessione; non può essere estesa alla vendita di immobili già edificati anche se sussistono elementi che renderebbero possibile una successiva demolizione e ricostruzione

• Codice civile, artt. 1362 e 1363

  I criteri di interpretazione del contratto (testo, clausole, comportamento delle parti) non sono idonei a mutare la natura fiscale dell'atto quando l'elemento decisivo è la presenza di un fabbricato esistente; la Corte ha ritenuto insufficiente l'analisi delle sole pattuizioni contrattuali per riqualificare la cessione

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 3

  Richiamato in relazione ai motivi di ricorso per cassazione attinenti a violazione di norme di diritto (errata interpretazione del contratto e della normativa fiscale)

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1‑quater e L. n. 228/2012, art. 1, comma 17

  La Corte ha applicato il principio secondo cui le Amministrazioni dello Stato sono, per disposizione normativa, esonerate dal materiale versamento dell'ulteriore contributo unificato previsto in caso di impugnazione respinta

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 23/E/2020

  La Circolare ha uniformato la prassi amministrativa all'orientamento giurisprudenziale, escludendo che la cessione di un edificio possa essere riqualificata come cessione di terreno edificabile anche in presenza di permessi di demolizione, piani di recupero o di altri elementi fattuali

• Giurisprudenza di legittimità richiamata (esempi: Cass. sez. 5, n. 15629/2014; Cass. n. 19129/2017; Cass. sez. 6-5, n. 3006/2021)

  La Corte ha seguito un orientamento consolidato secondo cui la distinzione tra terreno edificabile e terreno già edificato è esclusiva; la mera possibilità o progetto di demolizione/ricostruzione non legittima la riqualificazione fiscale della cessione

Massime di principio

• La vendita di un immobile già esistente non può essere automaticamente riqualificata come cessione di terreno edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza: la distinzione tra 'edificato' e 'non edificato/terreno edificabile' è tassativa.
• Ai fini dell'applicazione dell'art. 67 TUIR conta la destinazione urbanistica del bene alla data della cessione: occorre che il terreno sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita.
• Elementi successivi alla cessione (es. demolizione e ricostruzione operata dall'acquirente) o piani/permessi non possono retroagire per trasformare la natura fiscale dell'atto di vendita già compiuto.
• La volontà contrattuale delle parti di fare riferimento alla capacità edificatoria o di concordare il prezzo in funzione dell'edificabilità non è, di per sé, sufficiente a cambiare la qualificazione fiscale se sull'area insiste un fabbricato esistente.
• Il venditore di un edificio non è tassato per la 'capacitá edificatoria residua' non espressa: eventuali potenzialità non sviluppate rientrano nel prezzo e nella valutazione dell'immobile, ma non trasformano la natura dell'atto ai fini dell'art. 67.
• In caso di ricorso respinto proposto da un'Amministrazione dello Stato si applicano le regole che esentano tali Amministrazioni dall'obbligo materiale del versamento aggiuntivo del contributo unificato