Cassazione Civile, Ordinanza n. 17798/2025 del 01/07/2025

Esito

La controversia

Una parte conveniva in giudizio il proprietario confinante sostenendo che questi, su un edificio preesistente parzialmente danneggiato da eventi sismici, avesse eseguito una nuova costruzione in ampliamento, con violazione delle distanze legali tra fabbricati e dal confine, delle norme antisismiche e degli indici urbanistici; chiedeva quindi l'arretramento del manufatto e il risarcimento dei danni. Il convenuto proponeva domanda riconvenzionale per lite temeraria. Il tribunale rigettava entrambe le domande, ma la corte d'appello accoglieva la domanda di arretramento ritenendo che l'intervento non fosse una mera ricostruzione, bensì una nuova costruzione soggetta alla distanza di 5 metri dal confine, perché vi era un incremento volumetrico, sia pure modesto, e non vi erano pareti finestrate frontistanti. Nel ricorso per cassazione, il soccombente censurava: 1) la violazione dell'art. 31 l. n. 457/1978, dell'art. 3 d.P.R. n. 380/2001, dell'art. 2909 c.c. e delle norme del PRG, sostenendo che le norme sulle distanze per nuove opere non potevano applicarsi all'intera opera ricostruita, ma solo alle eventuali parti eccedenti la sagoma originaria; 2) la violazione dell'art. 115 c.p.c. per travisamento della prova, perché il distacco rilevato sarebbe stato solo un giunto tecnico e non un vero arretramento dal confine; 3) la violazione degli artt. 873 e ss. c.c. e della disciplina urbanistica locale, assumendo che, anche qualificando l'opera come nuova costruzione, essa sarebbe stata realizzata in aderenza nel rispetto della normativa comunale.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato, e ha dichiarato assorbiti il secondo e il terzo. Ha affermato che i giudici di merito non avevano considerato la portata delle modifiche normative intervenute nel 2020 in materia di demolizione e ricostruzione e di ristrutturazione edilizia, con conseguente necessità di verificare se nel caso concreto trovassero applicazione il nuovo testo degli artt. 2-bis e 3 del d.P.R. n. 380/2001. Per l'effetto ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 31 l. n. 457/1978

  richiamato come parametro originario per distinguere ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione ai fini delle distanze

• art. 3 d.P.R. n. 380/2001

  la nozione di ristrutturazione edilizia va letta tenendo conto delle modifiche introdotte nel 2020; la demolizione e ricostruzione può rientrare nella ristrutturazione anche con modifiche di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche entro i limiti di legge

• art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001

  "In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell'osservanza delle distanze legittimamente preesistenti."

  nelle demolizioni e ricostruzioni è consentito mantenere le distanze legittimamente preesistenti quando non sia possibile modificare l'area di sedime; gli incentivi volumetrici possono essere realizzati anche fuori sagoma e oltre l'altezza dell'edificio demolito, purché nel rispetto di tali distanze

• art. 115 c.p.c.

  invocato per dedurre un travisamento della prova in ordine alla reale consistenza del distacco dal confine

• art. 873 c.c.

  richiamato in relazione alla disciplina delle distanze legali tra costruzioni e alla regola dell'aderenza o del rispetto della distanza locale

• art. 2909 c.c.

  richiamato nel primo motivo, ma senza una specifica autonoma elaborazione nella motivazione della Corte

• d.m. n. 1444/1968

  evocato nel contesto dei limiti di distanza cui è riferita la disciplina delle ricostruzioni e delle distanze preesistenti

• norme regolamentari del P.R.G. del Comune di Fontanarosa

  richiamate per stabilire il regime locale delle distanze e dell'eventuale aderenza

Massime di principio

• Ai fini delle distanze legali, occorre distinguere tra ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione in base alle caratteristiche oggettive dell'intervento e alla conservazione delle componenti essenziali dell'edificio preesistente.
• La demolizione e ricostruzione non può essere automaticamente qualificata come nuova costruzione per il solo fatto di un incremento volumetrico, occorrendo verificare se l'intervento resti nell'alveo della ristrutturazione edilizia alla luce della disciplina vigente e della finalità di recupero del patrimonio edilizio esistente.
• Nelle ipotesi di demolizione e ricostruzione, la disciplina delle distanze deve essere verificata tenendo conto delle distanze legittimamente preesistenti e della possibilità o meno di modificare l'area di sedime; gli eventuali incentivi volumetrici possono essere realizzati nei limiti di tali distanze.
• Il giudice di merito deve applicare la normativa edilizia vigente ratione temporis e considerare espressamente le modifiche legislative intervenute, senza arrestarsi a una nozione superata di ricostruzione o a un mero dato di aumento volumetrico.
• Se la qualificazione dell'intervento edilizio ai fini delle distanze è errata, restano assorbite le ulteriori censure che presuppongono una diversa qualificazione dell'opera o una diversa ricostruzione del fatto.
• rami

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