Cassazione Civile, Ordinanza n. 13574/2026 del 10/05/2026

Esito

La controversia

La controversia origina da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria ha contestato alla contribuente una plusvalenza imponibile derivante dalla cessione di due porzioni di terreno. L’Ufficio ha qualificato il terreno come edificabile e ha determinato una maggiore plusvalenza da assoggettare a tassazione separata. La contribuente ha contestato sia la qualificazione del bene sia il criterio di calcolo della plusvalenza, sostenendo che i terreni erano stati acquisiti a titolo gratuito per successione e che, essendo terreni lottizzati, il costo di acquisto avrebbe dovuto essere calcolato secondo il valore normale al momento di inizio della lottizzazione. In primo grado il ricorso della contribuente è stato accolto; in appello l’Agenzia ha insistito per l’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR e dell’art. 68, comma 2, lett. b) TUIR, mentre la CTR ha confermato la decisione ritenendo applicabile l’art. 67, comma 1, lett. a) TUIR. In Cassazione l’Agenzia ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 67 e 68 TUIR, sostenendo che la CTR avesse erroneamente applicato la disciplina dei terreni lottizzati anziché quella dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso. Ha affermato che la fattispecie non riguardava genericamente terreni edificabili, ma terreni lottizzati, come emerso sin dal primo grado e come risultante dalla delibera comunale e dalla convenzione urbanistica richiamate in atti. Di conseguenza, la disciplina applicabile era quella dell’art. 67, comma 1, lett. a) TUIR, con calcolo della plusvalenza secondo l’art. 68, comma 2, lett. a) TUIR, in coerenza con l’orientamento consolidato della Corte di cassazione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dell’Agenzia al pagamento delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha altresì escluso l’applicazione del contributo unificato aggiuntivo, poiché la parte soccombente era amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "plusvalenze realizzate mediante lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici"

  Si applica alle plusvalenze generate da lottizzazione o da opere che rendono il terreno edificabile e dalla successiva vendita; la plusvalenza deriva dall’attività del proprietario e dall’incremento di valore connesso alla lottizzazione.

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  Riguarda i terreni genericamente edificabili; non si applica quando il terreno è già lottizzato e la plusvalenza discende dalla lottizzazione.

• art. 68, comma 2, lett. a), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "il costo dei terreni di cui alla lettera a) del comma 1 dell'articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente"

  È il criterio di determinazione della base imponibile per i terreni lottizzati o per le opere intese a renderli edificabili.

• art. 68, comma 2, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce"

  Si applica ai terreni di cui alla lett. b dell’art. 67, cioè ai terreni suscettibili di edificazione venduti a titolo oneroso, non alla diversa ipotesi dei terreni lottizzati.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il vizio dedotto in cassazione per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 53 Cost.

  La Corte richiama la capacità contributiva quale fondamento dell’imposizione della plusvalenza derivante dall’edificabilità del terreno.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Non è stato applicato il raddoppio del contributo unificato perché la parte soccombente era un’amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze immobiliari, la distinzione decisiva è tra terreni lottizzati o oggetto di opere che ne hanno determinato la edificabilità, da un lato, e terreni semplicemente suscettibili di utilizzazione edificatoria, dall’altro: le due ipotesi sono soggette a discipline diverse.
• Quando il terreno ceduto è già stato oggetto di lottizzazione, la plusvalenza va ricondotta all’art. 67, comma 1, lett. a) TUIR, e il costo fiscalmente rilevante si determina secondo l’art. 68, comma 2, lett. a) TUIR.
• La plusvalenza da lottizzazione presuppone un incremento di valore collegato all’attività del proprietario e alla trasformazione urbanistica del bene; non è necessaria, in tale ipotesi, la sola destinazione edificatoria risultante dagli strumenti urbanistici.
• La plusvalenza dei terreni semplicemente edificabili, invece, è ancorata al dato oggettivo della potenzialità edificatoria e prescinde dall’attività del proprietario, con funzione di indice di capacità contributiva.
• Nel giudizio di legittimità per violazione di legge in materia tributaria, il sindacato della Corte si concentra sulla corretta qualificazione giuridica della fattispecie e sull’esatta individuazione della norma applicabile ai fatti accertati nei gradi di merito.

Come è indicizzato