Cassazione Civile, Ordinanza n. 17117/2026 del 31/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una pluralità di contratti di locazione di immobili stipulati nel 2002 tra alcuni conduttori e una fondazione proprietaria. I conduttori avevano chiesto l’accertamento della tacita proroga dei rapporti oltre la scadenza del 31.12.2009, sostenendo che non fosse stata inviata valida disdetta e che la locatrice non avesse provato la cessazione. Il tribunale aveva ritenuto cessati i rapporti al 31.12.2009 e respinto le ulteriori domande, mentre la corte d’appello aveva riformato la decisione, ritenendo non provata la disdetta per il 2009 e il 2012, ma valida una missiva del 19.10.2012 come disdetta per la scadenza del 31.12.2015; perciò aveva dichiarato cessati i contratti al 31.12.2015 e aveva condannato i conduttori al rilascio degli immobili con fissazione dell’esecuzione al 30.11.2021. I ricorrenti principali hanno censurato la sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., sostenendo che la corte d’appello aveva pronunciato sul rilascio degli immobili, pur in assenza di una specifica domanda di rilascio proposta dalla locatrice in primo o secondo grado. La controricorrente ha resistito e ha proposto ricorso incidentale deducendo, da un lato, l’erronea ripartizione dell’onere della prova in tema di rinnovo tacito e, dall’altro, l’omesso esame della disdetta del 31.12.2009.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo violato l’art. 112 c.p.c. perché la corte territoriale aveva pronunciato la condanna al rilascio e fissato la data di esecuzione senza che tale petitum fosse stato richiesto dalla locatrice, neppure implicitamente, in connessione necessaria con le domande svolte. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e, ritenuto non necessario alcun ulteriore accertamento di fatto, ha deciso nel merito espungendo dal dispositivo della sentenza d’appello la condanna dei ricorrenti al rilascio degli immobili e la fissazione della data di esecuzione. Il secondo motivo del ricorso principale è stato dichiarato assorbito. Il ricorso incidentale è stato rigettato: il primo motivo perché la prova della disdetta tempestiva incombeva sulla parte che la eccepiva, mentre il secondo perché mirava in realtà a contestare la valutazione delle prove e non un omesso esame di fatto decisivo. Le spese del giudizio di appello sono state compensate; la controricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione e al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciarsi oltre i limiti della domanda né attribuire un bene o una tutela non richiesti, anche se il tema sia connesso alla causa; la corrispondenza tra chiesto e pronunciato è violata quando si introduce un petitum o una causa petendi nuovi o non compresi, neppure implicitamente, nelle domande delle parti.

• art. 665 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti in correlazione con la disciplina dello sfratto/rilascio, ma la decisione si concentra sulla mancanza di domanda di rilascio e non su una sua autonoma applicazione.

• art. 30 L. 27 luglio 1970, n. 392

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla disciplina della cessazione dei rapporti di locazione, ma la ratio decisoria verte sul vizio di ultrapetizione, non sulla specifica norma sostanziale.

• art. 1597 c.c.

  La rinnovazione tacita della locazione presuppone la continuazione della detenzione da parte del conduttore e l’assenza di una manifestazione di volontà contraria del locatore; la prova dell’eccezione di disdetta tempestiva grava sulla parte che la allega.

• art. 2697 c.c.

  Il giudice ha ribadito la regola di riparto dell’onere della prova: chi eccepisce la tempestiva disdetta deve provarla, mentre chi allega la rinnovazione tacita deve provare i fatti costitutivi della permanenza del rapporto.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Usato come parametro di censura per la violazione dell’art. 112 c.p.c.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato per le censure di violazione di legge proposte sia nel ricorso principale sia nell’incidentale.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è limitato all’omesso esame di un fatto storico decisivo; non consente di riesaminare la valutazione delle prove o la sufficienza della motivazione, salvo anomalie motivazionali estreme.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  La Corte, cassata la sentenza, ha deciso nel merito poiché non occorrevano ulteriori accertamenti in fatto.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stata disposta la sussistenza dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della parte soccombente.

Massime di principio

• La domanda di rilascio dell’immobile non può essere dichiarata o accolta d’ufficio solo perché la controversia verte sulla cessazione del rapporto di locazione: occorre che il rilascio sia stato chiesto espressamente o risulti, in modo inequivoco, implicitamente connesso al petitum e alla causa petendi.
• Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è violato quando il giudice introduce una tutela non domandata o fonda la decisione su un titolo diverso da quello dedotto in giudizio, alterando gli elementi essenziali dell’azione.
• Nelle controversie sulla tacita rinnovazione della locazione, la permanenza del conduttore nell’immobile e l’assenza di una valida disdetta integrano il nucleo fattuale rilevante; la parte che eccepisce la tempestiva cessazione del rapporto deve provare la disdetta.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo un fatto storico decisivo realmente trascurato dal giudice, non la diversa valutazione delle prove o la contestazione della loro attendibilità.
• Quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può decidere nel merito dopo la cassazione, eliminando la statuizione viziata dalla sentenza impugnata.

Come è indicizzato