Cassazione Civile, Ordinanza n. 23288/2026 del 15/07/2026

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato in cassazione la sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio che aveva annullato l’avviso di accertamento IMU 2014 relativo a un terreno di proprietà del contribuente, inserito dal PRG in zona C3B di nuova edificazione ma gravato da vincoli paesaggistici e, soprattutto, idrogeologici. La Corte territoriale aveva ritenuto che il vincolo idrogeologico precludesse integralmente l’edificabilità, escludendo così il presupposto impositivo. Il ricorrente ha dedotto violazione e falsa applicazione dell’art. 5 e dell’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504/1992, come interpretati dalle norme del 2005 e 2006, sostenendo che l’edificabilità va desunta dalla qualificazione urbanistica del PRG e che i vincoli idrogeologici incidono, al più, sul valore venale del bene e quindi sulla base imponibile, non sul presupposto dell’imposta. Il contribuente ha resistito eccependo l’inammissibilità del ricorso per pretesa richiesta di rivalutazione del merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha disatteso l’eccezione di inammissibilità e ha accolto il ricorso del Comune. Ha ribadito che, in materia IMU, la natura edificabile del terreno deriva dalla qualificazione urbanistica impressa dal PRG; i vincoli idrogeologici o analoghi non eliminano automaticamente la fabbricabilità, ma incidono sulla concreta valutazione del valore venale e dunque sulla base imponibile. Solo se tali vincoli, per la loro concreta intensità e per i divieti contenuti in atti sovraordinati, comprimono fino ad annullare del tutto la vocazione edificatoria, può parlarsi di inedificabilità assoluta. Poiché la sentenza impugnata aveva escluso l’imposta senza verificare in concreto se il vincolo avesse tale effetto ablativo della potenzialità edificatoria, la decisione è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  è stato invocato come parametro del motivo di ricorso per denunciare violazione di legge.

• art. 5 d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  norma richiamata per la determinazione della base imponibile ICI/IMU in relazione ai terreni edificabili.

• art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  l’edificabilità dell’area, ai fini dell’imposta, va desunta dalla qualificazione urbanistica del PRG secondo l’interpretazione autentica richiamata dalla Corte.

• art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. 30 settembre 2005, n. 203

  richiamato come norma di interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992.

• L. 2 dicembre 2005, n. 248

  legge di conversione del d.l. n. 203/2005, richiamata per l’interpretazione autentica in tema di area fabbricabile.

• art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223

  richiamato quale ulteriore norma di interpretazione autentica sulla nozione di area edificabile ai fini tributari.

• L. 4 agosto 2006, n. 248

  legge di conversione del d.l. n. 223/2006, richiamata insieme alla norma interpretativa.

• art. 65 d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152

  norma richiamata per descrivere funzione, efficacia vincolante e natura del piano di bacino.

• art. 53 d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152

  richiamato per le finalità di tutela e risanamento del suolo e prevenzione del dissesto idrogeologico.

• art. 65, comma 4, d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152

  le disposizioni del piano di bacino approvato hanno carattere immediatamente vincolante per amministrazioni, enti pubblici e privati, se così previsto dal piano.

• art. 65, comma 3, d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152

  richiamato per evidenziare che il piano individua prescrizioni, vincoli e norme d’uso finalizzate alla conservazione del suolo.

• art. 67 d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152

  richiamato per l’individuazione delle zone da assoggettare a speciali vincoli e prescrizioni in rapporto alle condizioni idrogeologiche.

• art. 117, comma 2, lett. s), Cost.

  invocato per affermare che la pianificazione di bacino rientra nella tutela dell’ambiente, competenza legislativa esclusiva statale.

• art. 20, comma 8, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  richiamato per il nulla osta idrogeologico necessario in aggiunta al titolo edilizio ordinario in presenza di vincolo idrogeologico.

Massime di principio

• In materia di IMU/ICI, la natura fabbricabile del terreno discende dalla qualificazione urbanistica attribuita dal piano regolatore generale, non dalla sola possibilità concreta e immediata di edificare.
• I vincoli idrogeologici, paesaggistici o comunque fattuali non eliminano automaticamente il presupposto impositivo: di regola incidono soltanto sul valore venale del bene e quindi sulla base imponibile.
• Solo quando i vincoli sovraordinati, per contenuto e intensità, comprimono fino ad annullare del tutto la vocazione edificatoria dell’area, può parlarsi di inedificabilità assoluta idonea a escludere il presupposto dell’imposta.
• La verifica sulla incidenza del vincolo sull’edificabilità deve essere concreta e caso per caso, non potendo il giudice limitarsi ad affermare in astratto la prevalenza del piano di bacino sul PRG.
• Ai fini tributari, la distinzione tra area edificabile e valore dell’area impone di separare il profilo del presupposto dell’imposta dal profilo della quantificazione della base imponibile.

Come è indicizzato