Cassazione Civile, Ordinanza n. 37134/2022 del 19/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione avente a oggetto un terreno di proprietà comunale sul quale il conduttore aveva realizzato fabbricati adibiti a bar-ristorante. Alla cessazione del rapporto, l'ente locatore aveva di fatto trattenuto le opere senza corrispondere le indennità previste dagli artt. 1592 e 1593 c.c. La parte attrice, quale avente causa del conduttore originario, domandava la condanna del Comune al pagamento di tali indennità. La corte di merito aveva rigettato la domanda ritenendo che nell'ultima rinnovazione contrattuale il conduttore avesse implicitamente rinunciato alle indennità e si fosse impegnato a rimuovere le addizioni al termine del rapporto. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti: nullità della sentenza per motivazione illogica e contraddittoria ex art. 132 c.p.c.; violazione dell'art. 116 c.p.c. e delle norme sull'ermeneutica contrattuale e sugli artt. 1592 e 1593 c.c.; erronea ricostruzione della volontà negoziale; illegittimità della tesi secondo cui l'obbligo di ripristino comporterebbe acquisto gratuito delle addizioni da parte del locatore, con richiamo anche all'asserito indebito arricchimento dell'ente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la motivazione della sentenza d'appello era esistente, comprensibile e logicamente coerente, non essendo configurabile il vizio di nullità ex art. 132 c.p.c. Solo una motivazione mancante o radicalmente incomprensibile può integrare tale vizio, mentre nel caso concreto la Corte territoriale aveva spiegato in modo lineare perché desumere dalla rinnovazione contrattuale la rinuncia alle indennità. I motivi secondo, terzo e quarto sono stati dichiarati complessivamente inammissibili perché miravano in realtà a una nuova valutazione del merito e a una diversa interpretazione del contratto, senza specificare in modo analitico la violazione dei canoni legali di ermeneutica. La Cassazione ha condiviso la lettura della Corte d'appello secondo cui l'ultima rinnovazione aveva sostituito alla previgente disciplina, che prevedeva la facoltà del locatore di acquisire le addizioni previo pagamento dell'indennità, un assetto diverso fondato sull'obbligo del conduttore di rimuovere le opere e sulla conseguente rinuncia a rivendicare le indennità di legge. È stata quindi confermata la condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  Il difetto di motivazione rilevante come nullità ricorre solo se la motivazione manca del tutto oppure è talmente contraddittoria o incongrua da non consentire di individuare la ratio decidendi; non è sindacabile in cassazione la semplice sufficienza o correttezza della motivazione rispetto alle prove.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure erano formulate come violazione di legge e vizio motivazionale, ma la Corte ha ritenuto che in sostanza mirassero a una revisione del merito e dell'interpretazione contrattuale.

• art. 116 c.p.c.

  La censura sull'erronea valutazione delle prove è stata respinta perché, nel caso concreto, non era stata allegata una vera violazione del principio di valutazione della prova, ma solo una diversa lettura del materiale istruttorio.

• artt. 1362, 1363, 1364, 1366 c.c.

  La ricorrente non ha indicato in modo analitico in che misura l'interpretazione della Corte territoriale avesse violato i canoni ermeneutici; la doglianza è risultata perciò inammissibile.

• art. 1592 c.c.

  Le indennità per miglioramenti/addizioni possono essere oggetto di regolamentazione convenzionale nel rapporto locatizio; nel caso concreto la loro pretesa è stata esclusa per effetto della rinuncia desunta dall'ultima rinnovazione contrattuale.

• art. 1593 c.c.

  Se il locatore manifesta la volontà di ritenere le addizioni, il conduttore non può pretenderne la rimozione; nella fattispecie la disciplina legale è stata ritenuta derogata convenzionalmente dalla rinuncia del conduttore alle indennità.

• art. 934 c.c.

  In presenza di ritenzione delle addizioni da parte del locatore, opera il principio di accessione, richiamato dalla Corte come residuo assetto applicabile.

• art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002

  A seguito del rigetto del ricorso, sono stati ritenuti sussistenti i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il vizio di motivazione denunciabile come nullità della sentenza sussiste solo quando la motivazione manchi del tutto o sia strutturalmente incomprensibile; non è sufficiente contestarne la correttezza o la coerenza rispetto alle prove raccolte.
• La deduzione di violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale è inammissibile se non indica specificamente quali regole interpretative siano state violate e in che modo la ricostruzione del giudice di merito se ne discosti.
• In sede di legittimità non è consentita una rivalutazione del fatto o una sostituzione dell'interpretazione del contratto adottata dal giudice di merito con una diversa lettura ritenuta più favorevole dalla parte ricorrente.
• Le parti di un rapporto locatizio possono derogare convenzionalmente alla disciplina legale sulle addizioni e sulle relative indennità, anche attraverso una rinnovazione contrattuale che, letta nel suo sviluppo storico, evidenzi una rinuncia del conduttore alle precedenti pretese indennitarie.
• Se il conduttore si obbliga a ripristinare il bene locato e rinuncia alle indennità per le addizioni, la successiva volontà del locatore di ritenere le opere non riattiva il diritto del conduttore alle indennità rinunciate.

Come è indicizzato