Cassazione Civile, Ordinanza n. 18725/2026 del 09/06/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un fondo rustico sito in Ostellato, acquistato all’esito di esecuzione forzata da due comproprietari, sul quale insisteva un contratto di affitto agrario stipulato prima del pignoramento tra l’esecutato e una società affittuaria, poi ceduto a un’altra società agricola. I proprietari-acquirenti hanno agito per ottenere l’accertamento dell’inopponibilità del contratto ai sensi dell’art. 2923, comma 3, c.c., deducendo che il canone pattuito era vile, cioè inferiore di oltre un terzo rispetto al giusto prezzo di mercato. Il tribunale ha accolto la domanda, ha ordinato il rilascio del fondo e ha riconosciuto una somma per l’ultima annata agraria; la corte d’appello ha confermato l’inopponibilità e ha aumentato l’importo dovuto a titolo di frutti civili. In cassazione la società affittuaria ha proposto tre motivi: 1) violazione dell’art. 2923, comma 3, c.c., sostenendo che l’azione avesse natura costitutiva e fosse quindi soggetta a prescrizione decennale; 2) violazione della disciplina sull’equo canone agrario e contestazione della valutazione di viltà del canone, lamentando anche la mancata considerazione della nullità della CTU; 3) vizio di motivazione sulle spese di lite, per mancata compensazione in ragione del solo parziale accoglimento della pretesa economica degli attori.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha affermato che l’azione ex art. 2923, comma 3, c.c. ha natura di accertamento negativo dell’opponibilità del contratto e non natura costitutiva; pertanto non è soggetta a prescrizione nei termini invocati dalla ricorrente. Ha inoltre dichiarato inammissibile il secondo motivo, sia per difetti di specificità e autosufficienza del ricorso, sia perché diretto a ottenere una rivalutazione del merito istruttorio e, in ogni caso, lo ha ritenuto infondato alla luce del principio per cui la disciplina dell’equo canone non abroga l’art. 2923 c.c. nelle locazioni di immobili espropriati. Anche il terzo motivo è stato giudicato inammissibile perché non coglieva la ratio della decisione sulle spese, fondata sul principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c. La ricorrente è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2923, comma 3, c.c.

  "l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni"

  La disposizione è stata interpretata come fonte di un’azione di accertamento negativo dell’opponibilità del contratto di godimento al nuovo acquirente in sede esecutiva, non come azione costitutiva o di risoluzione del rapporto.

• art. 2908 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la natura costitutiva dell’azione; la Corte ha escluso tale ricostruzione.

• art. 2946 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la prescrizione ordinaria decennale; la Corte ha escluso che l’azione ex art. 2923, comma 3, c.c. sia soggetta a tale prescrizione.

• art. 2943 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel motivo sulla prescrizione; non accolto dalla Corte in ragione della natura dichiarativa dell’azione.

• art. 948 c.c.

  Richiamato per qualificare la domanda dell’aggiudicatario come azione di rivendica, e dunque imprescrittibile salvo usucapione.

• art. 1602 c.c.

  Richiamato quale regola generale derogata nel contesto della vendita forzata dalla disciplina speciale dell’art. 2923, comma 3, c.c.

• art. 366, comma 1, nn. 3, 4 e 6, c.p.c.

  La Corte ha ritenuto il ricorso carente di specificità e autosufficienza, e il secondo motivo non confrontato adeguatamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 360 c.p.c.

  È stata richiamata la rubrica dei motivi di ricorso, ma le doglianze sono state respinte o dichiarate inammissibili secondo i limiti del giudizio di legittimità.

• art. 91 c.p.c.

  La condanna alle spese è stata ricondotta al principio di soccombenza, non richiedendo una specifica motivazione sulla mancata compensazione.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  La Corte ha osservato che una motivazione specifica sarebbe necessaria per compensare le spese, non per applicare la regola della soccombenza.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato disposto il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale base del contributo unificato cui si aggiunge l’ulteriore importo in caso di rigetto.

• L. n. 203 del 1982, art. 9

  La Corte ha ritenuto irrilevante il richiamo alla disciplina dell’equo canone agrario ai fini dell’art. 2923 c.c., nel contesto delle locazioni di immobili espropriati.

• L. n. 392 del 1978

  Richiamata in giurisprudenza come disciplina che non abroga tacitamente l’art. 2923 c.c. nelle locazioni di immobili espropriati.

• Corte cost. n. 318 del 2002

  Ritenuta non decisiva ai fini della disciplina applicabile alla fattispecie esaminata.

Massime di principio

• L’azione proposta dall’aggiudicatario dell’immobile espropriato per far dichiarare l’inopponibilità della locazione a canone vile ai sensi dell’art. 2923, comma 3, c.c. ha natura di accertamento negativo dell’opponibilità del contratto e non natura costitutiva.
• La natura dichiarativa dell’azione ex art. 2923, comma 3, c.c. esclude che il suo esercizio sia soggetto a prescrizione decennale; l’eventuale decorso del tempo può rilevare solo rispetto ai diritti patrimoniali conseguenti o all’interesse ad agire.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale istruttorio, della CTU o delle risultanze di merito, soprattutto in difetto di una puntuale indicazione degli atti e documenti rilevanti secondo i canoni di autosufficienza.
• La disciplina dell’equo canone o la successiva evoluzione normativa non escludono l’applicazione dell’art. 2923, comma 3, c.c. alle locazioni di immobili espropriati, potendo il canone legale fungere al più da parametro di valutazione del giusto prezzo.
• In materia di spese processuali, la condanna della parte soccombente segue la regola generale dell’art. 91 c.p.c.; la motivazione specifica è richiesta per la compensazione, non per l’applicazione della soccombenza.

Come è indicizzato