Cassazione Civile, Ordinanza n. 18649/2026 del 09/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di opzione del 7 aprile 2010 relativo alla vendita di un fondo con fabbricati e bacini idrici, per il quale la futura acquirente aveva versato euro 150.000 a titolo di prezzo dell’opzione. La società promissaria acquirente sosteneva che la venditrice non avesse consegnato, entro il termine prorogato del 31 gennaio 2011, tutta la documentazione necessaria per la stipula del definitivo, e chiedeva in primo grado la risoluzione del contratto, la restituzione della somma versata, la penale e il risarcimento dei danni; in subordine deduceva responsabilità precontrattuale o contrattuale della controparte e chiedeva anche la condanna del fiduciario che aveva consegnato gli assegni alla venditrice. La Corte d’appello ha invece ritenuto che la venditrice avesse adempiuto agli obblighi documentali essenziali, che la stipula fosse ancora possibile dopo la scadenza del termine e che la mancata consegna di alcune ulteriori carte non impedisse la vendita. In cassazione la società ha dedotto: violazione di norme su inadempimento, risoluzione, termine essenziale e onere della prova per avere la Corte reputato adempiente la venditrice nonostante la mancanza di documenti; nullità della sentenza per mancata considerazione delle prove testimoniali; nullità per asserita inutilizzabilità o illegittimità della consulenza tecnica d’ufficio; omesso esame e violazione di legge per non avere valorizzato il mancato deposito della documentazione sulle risorse idriche; violazione delle norme sul mandato e sul deposito fiduciario per la consegna degli assegni alla venditrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi sul termine essenziale, osservando che la parte interessata può rinunciarvi anche tacitamente dopo la scadenza e che la Corte territoriale aveva accertato, con valutazioni di merito non sindacabili, che le parti avevano comunque proseguito nell’interesse alla stipula; ha escluso vizi nella valutazione delle prove testimoniali, perché la censura mirava solo a ottenere una diversa lettura del materiale probatorio; ha ritenuto legittima la consulenza tecnica d’ufficio, svolta nei limiti dei quesiti e con acquisizione di documenti necessari per rispondere alle domande tecniche; ha escluso l’omesso esame circa la documentazione idrica, rilevando che la sentenza d’appello aveva considerato la regolarità amministrativa di pozzi e laghetti e la non decisività della mancanza documentale; ha infine confermato la correttezza della consegna degli assegni da parte del fiduciario, poiché l’inadempimento era stato ravvisato a carico della società ricorrente e non della venditrice. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel motivo sul dedotto inadempimento contrattuale; la Corte ha escluso la sua violazione perché ha condiviso l’accertamento di adempimento della promittente venditrice.

• art. 1453 c.c.

  È stato evocato per sostenere la domanda di risoluzione, ma la Corte ha ritenuto insussistenti i presupposti risolutori in capo alla venditrice.

• art. 1457 c.c.

  Il termine essenziale non impedisce alla parte interessata di rinunciarvi, anche tacitamente, dopo la scadenza.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato sul riparto dell’onere probatorio; la Corte ha ritenuto non violato l’onere della prova, poiché l’accertamento fattuale era sorretto dal materiale istruttorio e dalla CTU.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o assume fatti non contestati in modo contrario alla norma; non basta censurare la valutazione comparativa delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione del maggior o minor convincimento attribuito alle prove rientra nel potere del giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se non nei limiti previsti.

• art. 194 c.p.c.

  La consulenza tecnica d’ufficio può acquisire documenti necessari a rispondere ai quesiti tecnici nei limiti dell’incarico e del contraddittorio.

• art. 195 c.p.c.

  Richiamato tra le norme sulla CTU, senza che la Corte ravvisasse violazioni nella procedura seguita.

• art. 198 c.p.c.

  Richiamato tra le norme sulla CTU, non risultando violato il contraddittorio o il perimetro dell’incarico.

• art. 87 disp. att. c.p.c.

  Norma evocata sulla consulenza tecnica, ritenuta non violata.

• art. 90 disp. att. c.p.c.

  Norma evocata sulla consulenza tecnica, ritenuta non violata.

• art. 1710 c.c.

  Richiamato per contestare il comportamento del fiduciario; la Corte ha escluso che vi fosse stato eccesso di mandato.

• art. 1711 c.c.

  Richiamato sul mandato; non è stato ravvisato il superamento dei limiti del mandato da parte del fiduciario.

• art. 1768 c.c.

  Evocato con riferimento agli obblighi del depositario/fiduciario; la Corte ha escluso la violazione.

• art. 1770 c.c.

  Richiamato in tema di deposito; la Corte ha escluso responsabilità del fiduciario nella consegna degli assegni.

• art. 1771 c.c.

  Richiamato in tema di deposito; la Corte ha escluso responsabilità del fiduciario nella consegna degli assegni.

• art. 1773 c.c.

  Richiamato in tema di deposito; la Corte ha escluso responsabilità del fiduciario nella consegna degli assegni.

• art. 277 c.p.c.

  Richiamato per la gestione coordinata di sentenza parziale e sentenza definitiva onde evitare conflitti di giudicati.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto dell’impugnazione sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il termine essenziale previsto nel contratto, anche se posto nell’interesse di una o di entrambe le parti, può essere oggetto di rinuncia tacita da parte del soggetto che avrebbe potuto farlo valere, anche dopo la scadenza, con conseguente perdita del potere di invocare la risoluzione per il mero decorso del termine.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la censura sulla violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio: la doglianza è ammissibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o abbia violato le regole legali di decisione, non quando si contesti il diverso peso attribuito alle prove.
• La consulenza tecnica d’ufficio può acquisire documenti anche non prodotti dalle parti quando ciò sia necessario per rispondere ai quesiti tecnici affidatile; tale attività non viola le preclusioni istruttorie delle parti se resta confinata ai fatti accessori e ai presupposti tecnici dell’accertamento, senza sostituirsi alla prova dei fatti principali.
• In materia di compravendita di complessi immobiliari, la mancata produzione di taluni documenti può essere irrilevante se, sulla base dell’istruttoria e delle verifiche tecniche, risulti comunque possibile la valida stipula dell’atto definitivo e la regolarità urbanistico-catastale dei beni.
• La consegna di somme o assegni affidati fiduciariamente a un soggetto incaricato non integra violazione del mandato o del deposito quando l’accertamento giudiziale abbia escluso l’inadempimento del venditore e abbia riconosciuto la legittimità della consegna in ragione dell’intervenuto perfezionamento delle condizioni contrattuali rilevanti.

Come è indicizzato