Cassazione Civile, Ordinanza n. 18650/2026 del 09/06/2026

Esito

La controversia

La controversia origina da un contratto di opzione del 7 aprile 2010 avente ad oggetto un compendio immobiliare, con versamento di euro 150.000,00 quale prezzo dell’opzione e previsione di un prezzo finale di euro 4.150.000,00. La parte acquirente agiva lamentando l’inadempimento della controparte, chiedendo risoluzione del contratto, restituzione della somma versata, pagamento della penale e, in subordine, il risarcimento dei danni. La controparte eccepiva invece di aver adempiuto e, in via riconvenzionale, domandava l’accertamento dell’inadempimento dell’altra parte e l’esecuzione del trasferimento del bene previo pagamento del saldo. In appello la decisione è stata riformata e, con sentenza definitiva, è stato disposto il trasferimento coattivo del fondo ex art. 2932 c.c., subordinato al pagamento del prezzo residuo, dopo che la Corte territoriale aveva ordinato la produzione del certificato di destinazione urbanistica. Con il ricorso per cassazione la società ricorrente ha dedotto violazione degli artt. 115, 116, 183, 345 c.p.c. e 2697 c.c., sostenendo che il certificato di destinazione urbanistica non fosse producibile oltre i termini e che la sua mancanza impedisse l’accoglimento della domanda, trattandosi di presupposto di merito e non di mera condizione dell’azione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso. Ha affermato che, nell’azione ex art. 2932 c.c. avente ad oggetto la vendita di un immobile, il certificato di destinazione urbanistica è richiesto a pena di nullità dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, ma integra anche una condizione dell’azione; perciò la sua produzione è consentita anche in corso di causa e persino in appello, purché prima della decisione. Ha inoltre rilevato che il documento era stato comunque depositato nel fascicolo telematico e che, in ogni caso, il giudice poteva acquisirlo anche d’ufficio. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di vendita immobiliare richiede, prima della decisione, la disponibilità del certificato di destinazione urbanistica del bene.

• art. 46 del d.P.R. n. 380/2001

  Il certificato di destinazione urbanistica è requisito richiesto a pena di nullità per la validità del trasferimento avente a oggetto terreni.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo, ma ritenuto non violato perché la Corte territoriale poteva considerare il documento anche in base ai poteri officiosi e al fascicolo telematico.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel motivo, ma non ritenuto violato dalla valutazione del giudice di merito.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sotto il profilo delle preclusioni, escluse dalla Corte per il certificato di destinazione urbanistica.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nel motivo per sostenere l’inammissibilità della produzione in appello, ma la Corte ha escluso che il certificato fosse soggetto a tali preclusioni.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel motivo sul riparto dell’onere della prova, ma la Corte ha ritenuto che il documento fosse producibile e rilevabile anche d’ufficio.

• art. 213 c.p.c.

  Il giudice può acquisire d’ufficio il certificato di destinazione urbanistica, senza che operi il principio dispositivo in senso ostativo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Poiché il ricorso è stato rigettato, sussistono i presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nell’azione ex art. 2932 c.c. avente ad oggetto il trasferimento di un terreno, il certificato di destinazione urbanistica non è soltanto un adempimento formale, ma una condizione dell’azione che deve risultare prima della decisione, non necessariamente già al momento della proposizione della domanda.
• La produzione del certificato di destinazione urbanistica non è soggetta alle ordinarie preclusioni istruttorie, potendo intervenire anche nel giudizio di appello fino alla decisione.
• Il giudice può acquisire d’ufficio il certificato di destinazione urbanistica, trattandosi di documento la cui presenza è funzionale alla decisione e sottratta al rigido principio dispositivo.
• La deduzione di violazione delle regole sulle preclusioni processuali è infondata quando il documento decisivo è comunque presente nel fascicolo accessibile alle parti e il giudice lo considera legittimamente ai fini della decisione.

Come è indicizzato