Sentenza del 13/03/2017 n. 1214 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva rideterminato il classamento dell’immobile, mantenendo la categoria A/2 ma elevando la classe dalla 1 alla 3 e aumentando la rendita catastale da 976,10 euro a 1.336,33 euro, applicando la procedura di revisione per microzone prevista dall’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004. Il contribuente contestava il difetto di motivazione, la mancata instaurazione del contraddittorio preventivo, l’assenza dei presupposti e dei parametri previsti dalla legge, nonché l’errata determinazione della rendita. Sosteneva inoltre che fosse necessaria una specifica indagine sulle caratteristiche dell’immobile e un sopralluogo.

La decisione

La Commissione Provinciale aveva inizialmente accolto il ricorso del contribuente. In appello, tuttavia, la Commissione ha accolto l’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo legittima la revisione catastale. La procedura ex art. 1, comma 335, presuppone un significativo scostamento tra il rapporto valore medio di mercato/valore catastale della microzona e quello dell’insieme delle microzone comunali, e non richiede necessariamente un’indagine specifica o un sopralluogo per ciascun immobile, purché l’Ufficio applichi i parametri normativi e motivi adeguatamente l’atto. Il classamento in categoria A/2, classe 3, con rendita di 1.336,33 euro è stato confermato. Il contribuente è stato condannato al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio, liquidate in 2.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 335, legge n. 311/2004

  Procedura di revisione parziale del classamento nelle microzone caratterizzate da un significativo scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale.

  La norma consente di rideterminare il classamento degli immobili situati in una microzona quando il rapporto tra valori di mercato e valori catastali risulti significativamente diverso rispetto all’insieme delle microzone comunali. Non impone, per questa procedura, una verifica individuale delle caratteristiche edilizie di ogni immobile.

• Art. 1, comma 336, legge n. 311/2004

  Procedura collegata alle variazioni edilizie degli immobili già classati.

  Il comma 336 disciplina una fattispecie diversa, fondata su modifiche edilizie o variazioni delle caratteristiche dell’immobile; non costituisce il presupposto della revisione generale per microzone prevista dal comma 335.

• Art. 9, D.P.R. n. 138/1998

  Revisione del classamento secondo parametri riferiti agli ambiti territoriali di mercato omogeneo e alle caratteristiche degli immobili.

  I parametri previsti devono guidare l’attribuzione della classe catastale, limitando la discrezionalità dell’amministrazione e assicurando coerenza con i valori e i redditi medi del mercato immobiliare.

• Legge n. 662/1996, art. 3, commi 154 e 155

  Revisione generale degli estimi catastali.

  Le disposizioni costituiscono il quadro generale per la revisione degli estimi e per la determinazione delle tariffe catastali in rapporto ai valori e ai redditi medi di mercato.

• D.P.R. n. 1142/1949

  Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano.

  La rendita deve riflettere la redditività ordinaria dell’unità immobiliare, anche mediante riferimento ai canoni di locazione e ai valori di mercato di immobili analoghi.

• Art. 3, legge n. 241/1990

  Obbligo di motivazione del provvedimento amministrativo.

  Nel caso concreto la motivazione è stata ritenuta sufficiente perché indicava la microzona, lo scostamento tra valori catastali e di mercato, l’ubicazione e gli elementi territoriali rilevanti.

Massime di principio

• La revisione catastale per microzone è legittima quando l’amministrazione dimostra un significativo disallineamento tra valori medi di mercato e valori catastali della microzona rispetto al resto del Comune.
• In questa specifica procedura non è normalmente necessario un sopralluogo o un’analisi individuale dell’immobile, perché il presupposto della revisione è territoriale e non una modifica edilizia del singolo bene.
• L’avviso deve comunque indicare la microzona interessata, il presupposto dello scostamento, i criteri normativi applicati e gli elementi essenziali che giustificano il nuovo classamento.
• La procedura ex comma 335 va distinta da quella ex comma 336: la prima riguarda gli squilibri territoriali tra valori di mercato e valori catastali, mentre la seconda riguarda principalmente variazioni edilizie o modifiche delle caratteristiche del singolo immobile.
• Il contribuente può contestare l’atto se la motivazione è generica, se non sono dimostrati i presupposti della microzona o se i parametri catastali sono stati applicati in modo incoerente; non è però sufficiente lamentare la mancanza di un sopralluogo individuale.
• La finalità della revisione è anche perequativa: il classamento può essere modificato per riallineare rendite catastali divenute non rappresentative rispetto al contesto urbano e ai valori immobiliari della zona.