Cassazione Civile, Ordinanza n. 29907/2024 del 20/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un immobile ad uso abitativo, nel quale erano previsti un primo acconto, un secondo acconto successivamente ridotto e il saldo finale al rogito. La promissaria acquirente, sostenendo di aver appreso che la promittente venditrice versava in gravi difficoltà economiche e fosse esposta a rischio di fallimento, aveva sospeso il pagamento della seconda rata dichiarandosi disponibile a stipulare il definitivo solo previa prestazione di idonee garanzie. Ha quindi chiesto sentenza ex art. 2932 c.c. per il trasferimento coattivo del bene. La società venditrice si è opposta deducendo, da un lato, che il termine per il pagamento della seconda rata fosse essenziale e, dall'altro, che la sospensione dei pagamenti fosse pretestuosa perché la conoscenza delle difficoltà economiche della controparte sarebbe intervenuta solo dopo la scadenza del termine. Dopo il rigetto in appello delle sue difese, la società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione di norme sulla risoluzione e sulla rilevanza del termine essenziale, sostenendo che il giudice di merito avesse erroneamente escluso la risolubilità del contratto per mancato pagamento dell'acconto e avesse confuso l'effetto della caparra con il divieto di risoluzione; 2) omessa o apparente motivazione sul punto della pretesa rinuncia al termine essenziale, lamentando che non fosse stata richiesta l'esecuzione entro tre giorni dalla scadenza; 3) vizio motivazionale e omesso esame di fatto decisivo quanto alla prova delle difficoltà economiche della venditrice e alla circostanza che le istanze di fallimento fossero successive alla scadenza del termine di pagamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello non aveva affatto escluso in astratto la risoluzione in presenza di caparra confirmatoria, ma aveva semplicemente interpretato il contratto nel senso che il termine per il pagamento della seconda rata non fosse essenziale, mentre lo fosse soltanto il termine del saldo; inoltre, la censura non investiva correttamente l'interpretazione della clausola contrattuale. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse, trattandosi di critica a un'argomentazione solo ipotetica e aggiuntiva della sentenza impugnata. In ogni caso, è stato richiamato il principio secondo cui, se l'inadempimento non è imputabile perché deriva dalla mancata prestazione della controparte e l'altra parte è temporaneamente impossibilitata, il termine essenziale resta sospeso e può operare l'exceptio inadimpleti contractus. Il terzo motivo è stato respinto perché la sentenza d'appello era confermativa di quella di primo grado e la ricorrente non aveva specificato le divergenze rilevanti ai fini del vizio di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c.; inoltre, la Corte ha ritenuto non decisiva la data delle istanze di fallimento, che anzi lasciava ragionevolmente presumere l'esistenza di difficoltà economiche già precedenti, come desumibile dagli elementi indicati in sentenza. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  È la norma invocata dalla promissaria acquirente per ottenere una sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nel primo motivo come norma sulla risoluzione per inadempimento, ma la censura è stata ritenuta infondata perché non centrata sull'effettiva interpretazione della clausola contrattuale.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato nel primo motivo in relazione al termine essenziale; la Corte ha ribadito che la sua applicabilità dipende dall'interpretazione della volontà contrattuale e che, nel caso concreto, il termine essenziale era stato escluso per l'acconto.

• art. 2907 c.c.

  Richiamato nel primo motivo, senza che la censura sia stata accolta.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo, senza rilievo decisivo nella decisione.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo, senza rilievo decisivo nella decisione.

• art. 1362 c.c.

  La Corte afferma che, per contestare l'interpretazione della clausola contrattuale adottata dal giudice di merito, occorreva censurare la ricostruzione della volontà delle parti secondo i criteri ermeneutici contrattuali.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Per dedurre il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, la ricorrente avrebbe dovuto indicare specificamente il contenuto e la decisività del fatto rispetto alle due sentenze di merito confermative.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo in relazione al preteso vizio di motivazione apparente, ma la censura è stata respinta.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo, senza accoglimento.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro per determinare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Quando il giudice di merito interpreta una clausola contrattuale nel senso che un certo termine non sia essenziale, la censura in cassazione non può limitarsi a richiamare in astratto la disciplina della risoluzione o del termine essenziale, ma deve investire specificamente l'interpretazione della volontà contrattuale ai sensi dei criteri ermeneutici.
• La presenza di una caparra confirmatoria non esclude di per sé la risoluzione del contratto; occorre distinguere tra l'effetto pattuito per l'inadempimento e la diversa questione della configurabilità di un termine essenziale, che dipende dal contenuto concreto dell'accordo.
• Il motivo di ricorso che colpisce solo un'argomentazione ipotetica o aggiuntiva della sentenza impugnata è inammissibile per difetto di interesse quando la decisione si fonda su una ratio autonoma e sufficiente non aggredita efficacemente.
• Il mancato adempimento entro un termine essenziale non determina automaticamente la risoluzione se l'inadempimento non è imputabile al debitore e deriva dalla mancata prestazione della controparte; in tale ipotesi può operare l'exceptio inadimpleti contractus e il termine resta sospeso.
• Per denunciare omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. contro una sentenza d'appello confermativa, è necessario indicare con precisione il fatto storico, la sua decisività e il diverso esito che avrebbe imposto rispetto alle decisioni di merito già conformi.
• La data di formalizzazione di iniziative giudiziarie volte a far valere l'insolvenza della controparte non è di per sé decisiva se altri elementi consentono di desumere difficoltà economiche già anteriori o persistenti.

Come è indicizzato