Cassazione Civile, Ordinanza n. 00362/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato con atto notarile del 26 ottobre 2006 un terreno edificabile e, successivamente, aveva agito per ottenere la risoluzione della compravendita, la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno, sostenendo di aver scoperto l’impossibilità di edificare sull’area per l’esistenza di diritti di terzi su una porzione del bene. La venditrice si era difesa negando la pretesa e aveva chiamato in garanzia il notaio rogante; il notaio aveva a sua volta chiamato il proprio assicuratore. In cassazione la società acquirente ha dedotto: 1) violazione dell’art. 1480 c.c., sostenendo che vi fosse evizione parziale perché una parte del terreno sarebbe appartenuta a terzi; 2) omesso esame di un fatto decisivo, assumendo che la Corte d’appello avesse fondato la decisione su dati catastali e non sugli atti pubblici di acquisto; 3) violazione dell’art. 354 c.p.c. per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di asseriti aventi causa dei terzi; 4) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in tema di spese, contestando anche la condanna alle spese dei terzi chiamati e la mancata compensazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte territoriale aveva accertato che la pretesa proprietà dei terzi sulla porzione del terreno non era stata provata, in assenza di trascrizione del precedente acquisto e di prova dell’usucapione, sicché mancava il presupposto stesso dell’evizione parziale ex art. 1480 c.c.; inoltre la ricorrente non aveva dimostrato che, anche a voler ritenere esistente una proprietà parziale di terzi, non avrebbe comunque concluso l’acquisto. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile nella parte concernente il vizio motivazionale per la preclusione derivante dalla doppia conforme, e infondato nella parte residua perché la Corte d’appello non si era limitata ai dati catastali, ma aveva esaminato anche gli atti di compravendita del 1964 e del 2006. Il terzo motivo è stato respinto perché la questione non risultava dalla sentenza impugnata ed era comunque priva di interesse, non essendo ipotizzabile un utile diverso esito del processo con la partecipazione dei soggetti indicati. Il quarto motivo è stato rigettato: le spese dei terzi chiamati possono gravare sulla parte soccombente quando la chiamata in garanzia sia resa necessaria dalla domanda principale infondata, e la valutazione sulla compensazione delle spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e con atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1480 c.c.

  La risoluzione della vendita per appartenenza parziale del bene a terzi presuppone la prova sia dell’effettiva appartenenza parziale sia della circostanza che, secondo le circostanze, l’acquirente non avrebbe concluso l’acquisto senza la parte non appartenente al venditore.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la norma richiamata per denunciare la violazione di legge sostanziale nel primo e nel terzo motivo.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio motivazionale non è deducibile in cassazione quando la sentenza impugnata è sorretta da doppia conforme.

• art. 354 c.p.c.

  La mancata integrazione del contraddittorio è irrilevante quando i soggetti asseritamente pretermessi non avrebbero potuto apportare un esito diverso e favorevole alla parte soccombente.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese del terzo chiamato in garanzia possono essere poste a carico della parte soccombente quando la chiamata sia conseguenza necessaria della domanda principale infondata.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese rientra nella discrezionalità del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione, salvo violazione del principio che la parte integralmente vittoriosa non può essere condannata alle spese.

• D.M. n. 55 del 2014

  Richiamato quale parametro per la liquidazione dei compensi professionali.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nell’azione di risoluzione della compravendita per evizione parziale, l’acquirente deve provare in modo rigoroso sia che una parte del bene appartiene effettivamente a terzi sia che, per le circostanze del caso, non avrebbe acquistato il bene se avesse conosciuto tale limitazione.
• La mancata trascrizione di un precedente acquisto incide sulla opponibilità del titolo ai terzi e può rendere legittimo il successivo trasferimento dell’intero bene a favore dell’acquirente che abbia acquistato dal soggetto risultante proprietario nei pubblici registri.
• In sede di legittimità il vizio di omesso esame del fatto decisivo non è deducibile quando la sentenza di primo grado è confermata integralmente in appello sulla base delle stesse ragioni di fatto e di diritto (doppia conforme).
• La censura per mancata integrazione del contraddittorio è inammissibile o infondata se i soggetti asseritamente pretermessi non avrebbero comunque potuto incidere sull’esito del giudizio in favore del ricorrente.
• Le spese del terzo chiamato in garanzia seguono, di regola, la soccombenza della parte la cui tesi abbia reso necessaria la chiamata in causa; la scelta di compensare o meno le spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito.

Come è indicizzato