Cassazione Civile, Ordinanza n. 23459/2026 del 17/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto notarile del 28 novembre 2014 con cui alcune banche del gruppo Intesa Sanpaolo hanno sottoscritto quote di un fondo immobiliare, apportando immobili abitativi e strumentali. Per gli immobili abitativi le parti hanno applicato l'imposta di registro in misura fissa, ritenendo operante la disciplina speciale sui fondi immobiliari; per alcuni immobili soggetti a vincoli, l'efficacia dell'apporto era stata sospensivamente condizionata al mancato esercizio della prelazione da parte delle autorità competenti, e nel 2015 è stato stipulato un atto ricognitivo dell'avveramento della condizione. L'Agenzia, però, ha notificato un avviso di liquidazione ritenendo dovuta l'imposta proporzionale del 9% sia sull'atto di apporto sia sull'atto di avveramento della condizione, oltre a sanzioni per tardiva registrazione dell'atto ricognitivo ai sensi dell'art. 69 d.P.R. 131/1986. La banca ha impugnato l'avviso sostenendo, da un lato, che gli immobili conferiti erano strumentali e comunque non potevano essere trattati come trasferimenti immobiliari a titolo oneroso soggetti al 9%; dall'altro, che non era soggetto passivo dell'imposta in relazione all'apporto effettuato da altra banca. In appello la banca è risultata soccombente e l'Agenzia vittoriosa. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 21, 57 e 40 d.P.R. 131/1986, per avere la sentenza qualificato unitariamente l'atto e ritenuto la ricorrente soggetto passivo anche per apporti altrui; 2) violazione della disciplina sull'imposta di registro e della normativa speciale sui fondi immobiliari, per avere applicato l'aliquota proporzionale del 9% come se si trattasse di trasferimenti immobiliari; 3) conseguente illegittimità della sanzione ex art. 69 d.P.R. 131/1986, parametrata alla maggiore imposta ritenuta dovuta.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo e il terzo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il primo. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, demandando anche la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che l'atto di dotazione di immobili in favore di un fondo comune di investimento immobiliare non realizza un effettivo trasferimento di ricchezza e non è assimilabile agli atti traslativi immobiliari tassati proporzionalmente; ne deriva l'erroneità anche della sanzione commisurata alla maggiore imposta ritenuta dovuta.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è il parametro processuale invocato per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 21 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato nel primo motivo in relazione alla qualificazione dell'atto ai fini dell'imposta di registro.

• art. 40 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato nel primo motivo come norma sulla disciplina applicabile ai fini dell'imposta di registro.

• art. 57 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato per contestare la qualità di soggetto passivo della ricorrente rispetto all'imposta di registro.

• art. 69 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato per la sanzione da tardiva registrazione dell'atto ricognitivo; la Corte ne annulla la conferma perché calcolata sulla base di una maggiore imposta non dovuta.

• art. 7, Tabella, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  la Corte lo considera, per gli apporti a fondi immobiliari, parte di una disciplina ordinaria e non di un'agevolazione fiscale.

• art. 11, Tariffa Parte I, d.P.R. n. 131/1986

  richiamato nel contesto della tassazione inizialmente applicata in misura fissa.

• art. 9 d.l. 25 settembre 2001, n. 351

  qualificato come disciplina organica e strutturale dei fondi comuni di investimento immobiliare, non agevolativa.

• art. 10, comma 4, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  esclusa la sua applicazione abrogativa alla disciplina speciale degli apporti ai fondi immobiliari, perché riguarda le agevolazioni in senso stretto.

• art. 1, Tariffa Parte I, d.P.R. n. 131/1986

  non applicabile agli apporti al fondo, perché riguarda trasferimenti immobiliari a titolo oneroso e non la dotazione del fondo.

• art. 10, comma 1, n. 8-ter

  citato dalla ricorrente per sostenere che gli immobili strumentali sarebbero attratti nel regime IVA.

• art. 19 d.P.R. n. 131/1986

  richiamato per affermare che la ricorrente era correttamente destinataria dell'atto in quanto parte contraente dell'atto originario.

• art. 20, comma 4-ter, d.l. n. 133 del 2014

  richiamato come intervento legislativo successivo che ha espressamente salvato alcune agevolazioni, senza includere quella per i fondi immobiliari.

• art. 53 Cost.

  evocato nel ragionamento sulla legittimità di una disciplina fiscale differenziata fondata sulle caratteristiche intrinseche dell'istituto.

• art. 1 e 11, Tariffa Parte I, d.P.R. n. 131/1986

  richiamati insieme alla disciplina generale dell'imposta di registro nella censura alla tassazione proporzionale e alla sanzione.

Massime di principio

• L'atto di dotazione di immobili in favore di un fondo comune di investimento immobiliare, quando si inserisce in un regime di segregazione patrimoniale finalizzato a uno scopo vincolato ed eterodeterminato, non è assimilabile a un ordinario trasferimento immobiliare a titolo oneroso ai fini dell'imposta di registro.
• La disciplina fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare, per la sua natura organica e sistematica, non può essere ridotta a una mera agevolazione fiscale soggetta alla generale abrogazione delle agevolazioni in senso stretto.
• L'abrogazione generale delle agevolazioni fiscali non si estende automaticamente a regimi speciali che costituiscono disciplina ordinaria e strutturale di un istituto, salvo espressa previsione contraria del legislatore.
• Quando la sanzione tributaria è parametrata a una maggiore imposta ritenuta dovuta, l'erroneità della base impositiva travolge anche la quantificazione della sanzione.
• Nel qualificare fiscalmente gli apporti a un fondo immobiliare, occorre guardare alla funzione economico-giuridica dell'operazione: l'attribuzione di quote del fondo in cambio dell'apporto, anziché di un prezzo-corrispettivo, evidenzia la diversa natura dell'operazione rispetto alla compravendita.
• Le disposizioni speciali in materia di fondi immobiliari prevalgono sulla riconduzione della fattispecie al paradigma generale dei trasferimenti immobiliari, quando il loro assetto normativo dimostri una disciplina completa e autonoma.

Come è indicizzato