Cassazione Civile, Ordinanza n. 16592/2024 del 13/06/2024

Esito

La controversia

La lite nasce dalla vendita di un immobile nel quale era presente un vano abusivo (indicato come ampliamento del soggiorno/chiusura del soggiorno), per il quale l'acquirente aveva sostenuto spese per ottenere la concessione in sanatoria. In primo grado la domanda risarcitoria dell'acquirente era stata accolta; in appello la decisione è stata riformata e la domanda rigettata, perché la Corte territoriale ha ritenuto operante l'esclusione della garanzia per i vizi ex art. 1491 c.c., reputando provata la conoscenza del vizio da parte dell'acquirente al momento del contratto. Il ricorrente ha quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 1489 e 1491 c.c., sostenendo che non vi fosse prova di una conoscenza piena e univoca dell'abusività del vano, essendo irrilevante la mera planimetria catastale e necessaria, invece, la visione del progetto depositato in Comune e un sopralluogo; 2) violazione dell'art. 246 c.p.c., lamentando che la Corte d'appello avesse valorizzato la testimonianza del marito della venditrice, che sarebbe stato interessato e dunque incapace a testimoniare; 3) violazione degli artt. 1481, 1487, comma 2, 1489 e 1491 c.c., sostenendo che la venditrice avesse comunque fornito garanzie espresse e ripetute circa la regolarità urbanistica dei lavori eseguiti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché censurava, sotto la veste della violazione di legge, una ricostruzione del fatto e non individuava specifiche affermazioni in diritto della sentenza impugnata in contrasto con la disciplina applicabile; la doglianza, in sostanza, mirava a una rivalutazione del materiale istruttorio. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché, in tema di incapacità del testimone ex art. 246 c.p.c., il ricorrente non aveva adempiuto all'onere di allegare la tempestiva eccezione in primo grado e la sua riproposizione nelle fasi successive, trattandosi di nullità relativa sanabile. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato: la Corte d'appello aveva correttamente applicato l'art. 1491 c.c., distinguendo tra conoscenza effettiva del vizio e mera facile riconoscibilità, e poiché aveva accertato la conoscenza del vizio da parte dell'acquirente, le dichiarazioni della venditrice sulla regolarità urbanistica non potevano impedire l'esclusione della garanzia. Il ricorrente è stato inoltre condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1491 c.c.

  primo inciso; secondo inciso

  La garanzia per i vizi è esclusa se il compratore conosceva i vizi al momento del contratto; la previsione che la garanzia resti ferma nonostante dichiarazioni del venditore riguarda la sola ipotesi di facile riconoscibilità del vizio, non quella della conoscenza effettiva.

• art. 1489 c.c.

  È richiamato dal ricorrente insieme all'art. 1491 c.c. per contestare la disciplina applicata alla vendita, ma la Corte non ne fa applicazione autonoma decisiva.

• art. 246 c.p.c.

  L'eccezione di incapacità del testimone è una nullità relativa che deve essere tempestivamente sollevata e riproposta; se non risulta dedotta nei modi e nei tempi prescritti, si considera sanata.

• art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per violazione di legge è inammissibile se non individua specifiche affermazioni in diritto della sentenza impugnata e si risolve nella critica alla ricognizione dei fatti.

• art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c.

  La censura, anche se riqualificata, non può tradursi in una mera richiesta di rivalutazione del merito o delle risultanze istruttorie; occorre la denuncia di un fatto storico decisivo e discusso.

• art. 366, comma primo, num. 4, c.p.c.

  Il ricorrente deve specificare le affermazioni in diritto della sentenza impugnata che si assumono errate.

• art. 366, comma primo, num. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare gli atti e i fatti processuali rilevanti, inclusa la tempestiva deduzione dell'eccezione di nullità della prova testimoniale.

• art. 157, secondo comma, c.p.c.

  La nullità relativa della testimonianza va eccepita subito dopo l'assunzione della prova, altrimenti si sana.

• art. 346 c.p.c.

  La questione deve essere riproposta in appello per non ritenersi rinunciata/sanata.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale seguito per la trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228

  Norma che ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato.

• art. 1-bis d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato in relazione alla misura dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, la conoscenza effettiva del vizio da parte del compratore al momento del contratto esclude la garanzia ex art. 1491 c.c.; la regola sulla persistenza della garanzia nonostante le dichiarazioni del venditore opera invece solo quando il vizio sia semplicemente facile da riconoscere, non quando sia già conosciuto.
• Nel ricorso per cassazione, la censura di violazione di legge è inammissibile se non individua le specifiche proposizioni in diritto contenute nella sentenza impugnata e se, in realtà, mira soltanto a contestare la ricostruzione dei fatti o la valutazione delle prove.
• La deduzione dell'incapacità del testimone ex art. 246 c.p.c. è soggetta alle regole delle nullità relative: deve essere eccepita tempestivamente e riproposta nei successivi gradi di giudizio; in mancanza, la nullità si sana.
• Le dichiarazioni contrattuali del venditore sulla regolarità o conformità dell'immobile non impediscono l'applicazione dell'art. 1491 c.c. quando il giudice di merito accerti che l'acquirente conosceva già il vizio al momento della stipula.

Come è indicizzato