Cassazione Civile, Ordinanza n. 22976/2022 del 22/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un appezzamento di terreno sito in Terracina, stipulato per la costruzione di un villino di due piani. Il promissario acquirente aveva versato una somma qualificata come caparra e acconto e, dopo una relazione geologica, aveva sostenuto che il terreno, per la sua natura torbosa, richiedesse opere di palificazione molto onerose e invasive, tali da integrare un grave inadempimento del promittente venditore e la mancanza delle qualità promesse. Il Tribunale aveva accolto la domanda e risolto il contratto ritenendo il terreno inedificabile; la Corte d'appello, invece, in riforma, aveva rigettato la domanda, valorizzando l'esito della CTU e le risultanze testimoniali secondo cui il terreno era edificabile, la natura torbosa era stata comunicata al compratore e questi aveva concluso il contratto consapevole della necessità di interventi di consolidamento. Il ricorrente ha proposto tre motivi: 1) violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1497 c.c. per omessa pronuncia sulla domanda di risoluzione per insussistenza delle qualità promesse; 2) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5 c.p.c., per non avere la Corte considerato che il terreno non era idoneo a sostenere l'edificio senza interventi particolarmente invasivi e costosi; 3) omesso esame di prove decisive sulla maggiore incidenza economica delle fondazioni, con costi di palificazione stimati tra il 75% e il 130% del prezzo di vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi, ritenendoli infondati. Ha affermato che la Corte d'appello non aveva omesso di pronunciarsi, poiché aveva comunque esaminato la domanda di risoluzione per mancanza delle qualità promesse e aveva valutato la volontà negoziale delle parti. Ha inoltre rilevato che, in tema di art. 1497 c.c., quando si discute di mancanza delle qualità promesse, è decisiva l'indagine sulla volontà contrattuale; tale apprezzamento di fatto è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale. Nel caso concreto, la Corte territoriale aveva accertato che il terreno era edificabile e che la natura torbosa era nota al promissario acquirente al momento della stipula, sicché il costo aggiuntivo per la palificazione non escludeva la sussistenza delle qualità promesse. La Corte ha anche osservato che la censura si risolveva in una richiesta di riesame delle prove testimoniali e delle valutazioni di merito, inammissibile in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi respinto e il ricorrente condannato alle spese, oltre all'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  la censura di omessa pronuncia è infondata quando il giudice di merito decide sulla domanda proposta, anche qualificandola nell'ambito del potere di interpretazione della domanda stessa

• art. 1497 c.c.

  la risoluzione per mancanza delle qualità promesse richiede che la qualità pattuita o promessa sia effettivamente mancante; l'indagine sulla volontà negoziale delle parti è centrale e, se il compratore accetta consapevolmente il bene con quelle caratteristiche, viene meno il presupposto dell'inadempimento

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è il parametro invocato per la dedotta violazione di legge, ma la censura è stata ritenuta infondata

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  il vizio di omesso esame è stato escluso perché le censure miravano in realtà a un riesame del materiale probatorio e degli apprezzamenti di merito

• art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto

• art. 13, comma 1-bis, DPR 115/2002

  richiamato come parametro di calcolo dell'ulteriore importo dovuto in caso di soccombenza in cassazione

Massime di principio

• In materia di vendita, la domanda di risoluzione per mancanza delle qualità promesse va decisa verificando la volontà negoziale delle parti: se una determinata caratteristica era stata considerata e accettata consapevolmente dall'acquirente, non può poi essere invocata come difetto rilevante ai fini dell'inadempimento.
• L'eventuale necessità di interventi tecnici o costi aggiuntivi non basta, di per sé, a integrare la mancanza delle qualità promesse se il bene resta idoneo all'uso pattuito e la caratteristica contestata era conosciuta al momento del contratto.
• La valutazione circa l'effettiva sussistenza delle qualità promesse e la ricostruzione della volontà delle parti costituiscono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito e non sono censurabili in cassazione se non nei rigorosi limiti del vizio motivazionale.
• La deduzione di omesso esame di fatti o prove decisive non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione delle prove testimoniali o documentali, che è estranea al giudizio di legittimità.
• Non ricorre omessa pronuncia quando il giudice, pur non aderendo alla prospettazione della parte, esamini e decida sul petitum sostanziale dedotto in causa.

Come è indicizzato