Cassazione Civile, Ordinanza n. 22957/2022 del 22/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, da parte di un privato, di un appartamento tramite asta pubblica indetta dal Comune. L'acquirente ha chiesto l'accertamento della presenza del vizio previsto dall'art. 1538 c.c. nella vendita a corpo, deducendo che la superficie effettiva dell'immobile fosse inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nell'avviso d'asta e nel titolo. La corte d'appello aveva rigettato la domanda ritenendo che, confrontando la superficie contrattuale con quella effettiva, la differenza non superasse la franchigia legale. Con il ricorso per cassazione la parte acquirente ha denunciato, con il primo motivo, vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c., sostenendo che il giudice di merito aveva effettuato un confronto tra dati eterogenei, ponendo a raffronto la superficie contrattuale netta con la superficie effettiva lorda. Con il secondo motivo ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1538 c.c., 116 c.p.c. e 132 n. 4 c.p.c., sempre in relazione all'art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c., ribadendo che, sulla base degli elementi istruttori, la superficie reale netta risultava inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella pattuita o indicata nel contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati, nei limiti indicati, i due motivi congiuntamente esaminati. Ha affermato che la corte territoriale aveva compiuto il raffronto tra misure disomogenee, perché aveva confrontato la superficie contrattuale al netto dei balconi con la superficie effettiva comprensiva dei balconi. Ha inoltre richiamato il principio secondo cui l'errore dovuto a un'inesatta determinazione dei presupposti numerici di un'operazione è deducibile in cassazione come vizio logico della motivazione. Ne è conseguita la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla corte d'appello di Salerno in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1538 c.c.

  Nella vendita a corpo, la riduzione del prezzo è dovuta quando la misura reale dell'immobile è inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto; il giudizio sulla sproporzione va compiuto confrontando dati omogenei.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  L'inesatta determinazione dei presupposti numerici di un'operazione integra un vizio logico della motivazione deducibile in sede di legittimità.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È denunciabile la falsa applicazione della norma sostanziale ove il giudice di merito abbia errato nella verifica dei presupposti per la diminuzione del prezzo.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  È denunciabile la violazione delle norme processuali richiamate in rapporto alla motivazione e alla decisione adottata.

• art. 116 c.p.c.

  La censura investe la valutazione degli elementi istruttori nella ricostruzione della superficie effettiva dell'immobile.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Richiamato quale parametro della correttezza della motivazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• Nella vendita a corpo, ai fini dell'applicazione dell'art. 1538 c.c., il confronto tra superficie pattuita e superficie reale deve essere effettuato tra misure omogenee, evitando di raffrontare dati lordi con dati netti.
• L'errore del giudice di merito che dipenda da una inesatta individuazione dei valori numerici posti a base del ragionamento decisorio integra un vizio motivazionale deducibile in cassazione.
• Quando il giudice utilizza erroneamente i dati di fatto per escludere il superamento della soglia del ventesimo, la decisione va cassata con rinvio per un nuovo esame della controversia.
• La verifica della sproporzione nella vendita a corpo richiede una corretta applicazione della franchigia legale e una coerente lettura degli elementi istruttori sulla consistenza dell'immobile.

Come è indicizzato