Cassazione Civile, Ordinanza n. 14972/2022 del 11/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare preceduta da preliminare, in forza del quale l'acquirente era stata immessa nel possesso del compendio con voltura delle utenze; il definitivo fu poi stipulato con parte del prezzo da pagarsi anche mediante accollo di mutuo, operazione che non si perfezionò integralmente. La venditrice agì per ottenere la restituzione di alcuni ratei di mutuo addebitati dalla banca alla mutuataria originaria; l'acquirente eccepì in compensazione un proprio controcredito, dedotto come danno per il deterioramento della centrale termica dell'immobile. In fatto, i giudici di merito hanno ritenuto provato che, dopo il preliminare e prima del definitivo, la venditrice si era impegnata a curare la manutenzione dei locali della centrale termica e dell'impianto di riscaldamento, ma non aveva provveduto alla manutenzione invernale (svuotamento dell'impianto), con conseguente gelo, rottura dei collettori e fuoriuscita d'acqua. La venditrice ha ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) violazione degli artt. 116 c.p.c. e 2697 c.c., lamentando che la Corte d'appello avrebbe trascurato le proprie critiche alla ricostruzione probatoria e tratto conclusioni illogiche circa l'obbligo di manutenzione e l'accessibilità del locale caldaia; 2) vizio di motivazione e violazione del contraddittorio, per avere la Corte valorizzato solo le allegazioni dell'acquirente; 3) ancora carenza motivazionale e violazione degli artt. 116 e 2697 c.c., sostenendo che, una volta attribuita alla stagione invernale la causa del danno, l'onere di manutenzione gravava sull'acquirente che già aveva il possesso dell'immobile, e che l'impossibilità di accesso era superabile forzando la porta, con richiamo all'art. 1227, comma 2, c.c.; 4) violazione degli artt. 116 e 2697 c.c. in tema di quantificazione del danno, perché il preventivo sarebbe stato indebitamente considerato prova a fronte della sola non contestazione; 5) nullità della sentenza per motivazione apparente/carenza motivazionale, perché la Corte d'appello aveva valorizzato preventivo, testimonianza di lavori eseguiti da altra impresa e fatture, senza congrua spiegazione del raccordo tra tali elementi e la somma liquidata.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi, osservando che la sentenza d'appello era sorretta da una duplice ratio decidendi: da un lato, l'accertamento dell'assunzione da parte della venditrice di un autonomo obbligo contrattuale di manutenzione degli impianti dopo il preliminare e prima del definitivo; dall'altro, la riconduzione del pregiudizio anche alla garanzia per vizi occulti. Tale ricostruzione non è stata reputata né illogica né contraddittoria, poiché l'impegno di manutenzione era compatibile con l'immissione nel possesso dell'acquirente e con la successiva impossibilità di verificare il locale caldaia fino all'agosto 2012. Sono stati respinti anche il quarto e il quinto motivo: la Corte ha affermato che il giudice di merito aveva valutato complessivamente preventivo, testimonianza e fatture, accertando in fatto l'esecuzione dei lavori e il relativo importo; il richiamo alla non contestazione era solo argomentativo. Quanto al vizio di motivazione, la Corte ha ribadito che, dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., è denunciabile soltanto l'anomalia motivazionale radicale, non la mera insufficienza o non persuasività della motivazione. Disposta la condanna al pagamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002. Nessuna statuizione sulle spese.

Norme richiamate

• art. 116 c.p.c.

  la censura sulla valutazione delle prove è infondata quando il giudice di merito ha effettivamente esaminato il compendio probatorio e tratto un convincimento non illogico; non può porsi in cassazione una mera critica di sufficienza della motivazione.

• art. 2697 c.c.

  la ripartizione dell'onere della prova non è stata violata, poiché il giudice di merito ha ritenuto assolti gli oneri probatori dell'acquirente in ordine all'obbligo di manutenzione e al danno subito.

• art. 1227, comma 2, c.c.

  la Corte non accoglie la tesi della ricorrente secondo cui l'acquirente avrebbe dovuto attivarsi forzando l'accesso ai locali per limitare il danno; la doglianza è stata ritenuta infondata nel quadro fattuale accertato.

• art. 1491 c.c.

  la venditrice non può invocare l'esclusione della garanzia per vizi quando il danno non era conoscibile dall'acquirente prima del definitivo, secondo l'accertamento di merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  è deducibile solo l'anomalia motivazionale che si traduca in violazione di legge costituzionalmente rilevante; non è più censurabile la mera insufficienza della motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando la decisione di merito è sorretta da una duplice o autonoma ratio decidendi, il ricorso per cassazione deve colpirle entrambe; se una ratio resta intatta, il ricorso è destinato al rigetto.
• L'assunzione, dopo un preliminare e prima del definitivo, di un autonomo obbligo di manutenzione da parte del promittente venditore può fondare la responsabilità per i danni derivanti dall'omessa manutenzione, anche se l'acquirente sia già immesso nel possesso del bene.
• In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, l'esclusione ex art. 1491 c.c. non opera quando il vizio non era conoscibile dall'acquirente secondo l'accertamento di fatto del giudice di merito.
• La censura di violazione dell'art. 2697 c.c. non può risolversi in una mera contestazione della ricostruzione probatoria compiuta dal giudice di merito.
• Dopo la riformulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c., in cassazione è deducibile solo l'anomalia motivazionale radicale; non è sufficiente lamentare l'insufficienza, l'incompletezza o la non condivisibilità della motivazione.
• La non contestazione può essere richiamata dal giudice come elemento rafforzativo, ma la prova del danno può risultare dalla valutazione complessiva di più elementi istruttori, anche se eterogenei.

Come è indicizzato